別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鹿沼 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 -1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　伊矢野　忠寿 印  TEL.

鑑定評価額 5,740,000 円  １㎡当たりの価格 26,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市松原３丁目１８２番 ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m道路 水道、ガス、下水 鹿沼 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の大規模分 譲住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ　 道路 交通 施設 鹿沼駅　南東方 5.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模分譲住宅地域で、全域の分譲が完了し、戸建住宅地として熟成している。一方、分譲開始から２０年以上 経過し、当初分譲されたエリアは、建物の耐用年数が満了に近づいている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿沼市郊外の住宅地域。需要者の中心は鹿沼市及び周辺市町居住者である。新型コロナ禍で取引数は減少 したが、団地内では不動産業者による供給が無くなったため、それ以前に取引件数が激減している。一方、対象地域の 地価は割安感があり、需給は堅調であったが、先行きは不透明である。土地は５００～８００万円程度、新築の分譲戸 建は１，６００～２，２００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は戸建住宅が建ち並ぶ大規模な分譲住宅地にあり、居住の快適性を重視することから、自己使用目的の取引が支 配的である。団地内でのアパート等の建築は認められておらず、収益物件の取引は無い。本件にあっては、同じ分譲地 内の規範性のある取引事例により比準価格を決定しており、説得力がある。よって、比準価格を中心に、単価と総額に 留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿沼市の住宅地では新型コロナの影響は顕在 化していないが、需要が弱いことに変わりは 無く、地価下落傾向が続いている。 地域要因に特筆すべき変化はない。業者によ る分譲は散発的に見られるが、個人間で割安 の取引が見られるようになってきた。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％