別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 佐野 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 9-2 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　大竹　正巳 印  TEL.

鑑定評価額 36,700,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市大橋町３２０４番４ ②地積 　(㎡) 1,893   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 工場兼事務所 中小規模工場、住宅 等が混在する工業地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 佐野 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 佐野駅　西方 2.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は区画整理された住工混在地域で、今後は住宅地への移行が強まると予測される。中小工場用地として の需要はやや弱含みで、地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐野市を中心とする県南の圏域。需要者は県内外の企業である。幹線道路背後の住宅地域に隣接する中小 工場向けの区画整然とした工業地域である。新規の工場建設はほとんどなく、工場用地が住宅用地として開発分譲され るケースが多く、工場用地の減少が続き地価は住宅の素地価格水準に近づいている。中心価格帯は総額での把握が困難 だが、単価水準として需要の中心は２０，０００～２２，０００円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に工場等の事業用収益物件はみられず、賃貸市場は成立していないため、収益価格は試算し得なかった。比準価格 は、広域的に収集した、数多くの事例から求められたものであり、市場においても自己利用目的の取引が主であること から、規範性の高い価格である。したがって、工業地の性格等を踏まえつつ信頼性の高い比準価格を重視し、経済情勢 等の一般的要因の影響及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 95.8] [100.0] 100 19,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基調的には回復傾向にあるものの、地方圏へ の影響は限定的である。佐野市の人口は１年 間で－０．６％、新型コロナ禍による先行き 不透明感が強い。 事業所の休廃業等により住宅地への移行が強 まっている。一部需要の回復も見られるもの の、地価は若干の下落傾向にある。 代替・競争等の関係にある不動産と比較した 優劣及び競争力の程度は普通であり、変動は 認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％