別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 佐野 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -27 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　石坂　芳明 印  TEL.

鑑定評価額 6,080,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市葛生西２丁目字町西２９３０番３ ｢葛生西２－６－３１｣ ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に店舗 兼住宅等が見られる 住宅地域 東6.2m市道 水道、下水 葛生 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   160 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 葛生駅　北方 1.2km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 過疎化が進んでいる葛生地区市街地の住宅地域で、今後とも現状のまま推移するものと予測される。住宅地に対 する需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐野市の北部、東武佐野線沿線の住宅地域である。主たる需要者は佐野市の北部に居住または通勤する一 次取得者が中心で、葛生地区に地縁的選好性を有する者が多く、老後に戻る者もいる。需要の中心は、佐野市の南部で 生活環境に優れる新規分譲地や区画整理地等で、近隣地域は過疎化が進み需要は極めて少ない。需要の中心価格帯は、 土地が２００㎡～３００㎡程度で４００万円～７００万円程度、新築戸建物件は取引が少なく、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、自己使用を目的とした不動産取引が中心である。また、近隣地域に於い ては賃貸市場が未成熟で、経済合理性を有する賃貸経営が困難なため、収益価格は試算しない。戸建住宅地域では、快 適性、利便性等が重視され、自己使用目的での取引が主で、市場に於ける取引価格が価格決定の重要な指標となる。従 って、市場の動向等を考慮し、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [102.0] 100 [117.0] [102.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化の進展に加え、新型コロナ の影響により、地価の下落は拡大傾向にある 。インフラ整備が進んだ地域を中心に需要は 堅調である。 葛生地区市街地の住宅地域で、人口減少によ る発展性の欠如等から需要は少なく、過疎化 が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.1 ％  ％