別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 佐野 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -25 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　博之 印  TEL.

鑑定評価額 5,130,000 円  １㎡当たりの価格 25,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市栃本町２４８９番１６外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 郊外の区画整然とし た一般住宅地域 北6m市道 水道、下水 田沼 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 田沼駅南方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧田沼町の中心市街地外周部の戸建住宅を中心とする地域。区画街路は整備済みであり、地域要因に大きな変動 は見られない。旧役場周辺の土地区画整理地内との比較で競争力が劣り、地価は今後も下落傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐野市を中心とするＪＲ両毛線、東武佐野線沿線の住宅地域である。需要者の中心は市内賃貸住宅からの 住み替えを意図する一次取得者層であり、同一需給圏外部からの需要者は少ない。需要者は住環境を重視し、業者によ る開発物件や土地区画整理事業済みの物件に選好性が集中する傾向が強い。土地は２００～２５０㎡程度で５００万円 ～７００万円程度、新築戸建物件の総額で１８００万円～２２００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では新規の宅地供給も見られるが、自己用住宅地の取引が大半を占める。また、対象標準地は画 地規模が小さく通常想定されるアパート建築は困難であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であり 、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の とおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [102.0] 100 [ 93.9] [100.0] 100 25,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐野市は人口減少率と高齢化率は県平均より 高いが、特に旧郡部にその傾向が強い。旧佐 野市内の観光関連産業を中心にコロナ禍の影 響が出ている。 旧田沼町の区画街路が整備済みの品等中位の 住宅地域である。中心市街地からやや距離が あり、需要は弱含みで住宅地の熟成度はやや 劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％