別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 佐野 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -23 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　大竹　正巳 印  TEL.

鑑定評価額 9,910,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市小見町字飯玉７０２番２外 ②地積 　(㎡) 427   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 西5m市道 水道 吉水 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 吉水駅西方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地辺縁の住宅地域で、当面は現状程度と見込まれる。農家集落的色彩が残っており、停滞感のある地域なの で、差し当りの地価は下落気味に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね佐野市の住宅地域である。需要者の中心は佐野市の居住者や市内への通勤者であり、それ以外は少な い。需要の中心は、立地や生活環境に優れる新規分譲地等であり、旧来の地域においては選別が厳しい。売れ筋の建売 住宅総額は１５００万円～３０００万円であるが、需給バランスの緩みから総額は低下傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後述宅地－３の理由により、収益価格と積算価格を求めなかったが、比準価格は比較可能な同種宅地の取引事例に適切 な補修正を施したものなので、実証的意義が高い。従って比準価格を重視しつつ、単価と総額の関連、代表標準地との 検討を踏まえ、更に市場特性を反映した複数の鑑定評価手法の適用を原則とする不動産鑑定評価基準の立場から再検討 して、鑑定評価額を上記の通り決定した。最有効使用が上記の通りなので、開発法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [102.0] 100 [107.0] [102.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかな景気の回復とともにデフレ状況から 脱しつつあったが、佐野市平均の地価は下落 傾向にある。新型コロナ禍による先行き不透 明感が強い。 農家集落的色彩を残すので、土地取引は限定 的であり、需要が弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％