別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 佐野 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -12 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　海賀　睦友 印  TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市鉢木町字松ノ内２０５７番８ ｢鉢木町１２－３｣ ②地積 　(㎡) 561   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 事務所兼住宅 Ｗ2 住宅、小売店舗、小 工場等が混在する住 宅地域 南西11m市道 水道、下水 葛生 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　１ １ｍ市道 交通 施設 葛生駅　北方 2.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 事業所等も見受けられる混在住宅地域だが過疎化の影響がみられ、事業用地が減少し住宅地域への移行が進んで いる。宅地需要が弱い地域のため地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ両毛線・東武佐野線沿線の佐野市内である。需要者の中心は地縁性のある市内在住者や市内企業へ の通勤者であり２０代～４０代の一次取得者が中心で、隣接市町からの流入は少ない。対象標準地に係る市場の中心価 格帯は、土地は２００㎡～３５０㎡で４００万円～１，０００万円程度、新築戸建で１，８００万円～２，８００万円 程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺は衰退傾向の著しい地域で、収益目的での利用は想定できず収益価格は試算しない。戸建住宅地域へと 移行しており、自己使用目的の取引が中心で、取引価格の重要性が高い地域であるため、市場の動向等を考慮し、代表 標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [102.0] 100 [136.2] [104.0] 100 18,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は低迷しており、不動産市況も回復 基調は弱い。コロナ禍の影響により先行き不 透明。 高齢化や周辺人口の減少、未利用家屋の増加 等、衰退傾向がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.1 ％  ％