別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 栃木 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -41 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　池末　宏行 印  TEL.

鑑定評価額 4,960,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市藤岡町藤岡字仲町１４７６番２外 ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北東4m市道 水道、下水 藤岡 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 藤岡駅東方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 藤岡駅に近い自然発生的な住宅地域であるが、街路条件や利便性がやや劣るため熟成が停滞しており、当面は現 状のまま推移するものと予測する。取引も極めて少なく、地価は下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木市藤岡地区を中心に概ね栃木市及びその周辺市の住宅地域である。需要者は旧藤岡町及び旧岩舟町等 からの一次取得者が主で、同一需給圏外からの需要は少ない。当該地域は藤岡駅に近い既存の住宅地域であり、人口減 少や高齢化等の影響で、地価の下落は依然として続いている。需要の中心は土地が４００～６００万円程度、新築戸建 物件が総額１５００～２０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等の収益物件も散見されるものの、画地規模等からみて経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるた め、収益価格は試算し得なかった。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が主であ るため、信頼性の高い比準価格を重視し、経済情勢等の一般的要因の影響及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,900 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [102.0] 100 [129.7] [101.0] 100 18,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の拡大により、先 行き不透明感が強まっている。人口は１年間 で－１．０％、世帯数は＋０．２％である。 街路条件が劣る既成住宅地域で、人口減少や 高齢化の進行により、近隣地域は衰退化傾向 にあるが、地域要因に大きな変動はない。 代替・競争等の関係にある不動産と比較した 優劣及び競争力の程度は普通であり、変動は 認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.1 ％  ％