別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 栃木 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -39 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　池末　宏行 印  TEL.

鑑定評価額 8,100,000 円  １㎡当たりの価格 9,850 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市岩舟町曲ケ島字上サ１１５１番 ②地積 　(㎡) 822   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、工場等が 散在する住宅地域 東7m市道 水道 静和 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 静和駅南西方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心に中小工場や事業所等が点在する集落地域であり、格別の変動要因はないので、今後も現状を維 持するものと予測する。選別化や周辺地価の下落等の影響から地価は小幅な下落が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,850 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岩舟地区を中心に栃木市及びその周辺市の調整区域内に存する集落地域等を圏域とする。需要者の中心 は地縁的選好性を有する農業従事者等が殆どであり、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地域は農家住宅、一般 住宅等が見られる集落地域であり、供給自体が少なく、需要も地域的に限定される傾向を有しており、需要は弱含みで ある。中心価格帯は、取引が少なく総額の把握は困難性を有するが、単価は概ね１０，０００円／㎡前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の一般住宅、農家住宅等の見られる集落地域で、自己所有の建物が中心で賃貸物件が認められないため 、収益価格は試算できなかった。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が主である ため、信頼性の高い比準価格を重視し、更に経済情勢等の一般的要因の影響及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,600 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [116.4] [100.0] 100 9,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の拡大により、先 行き不透明感が強まっている。人口は１年間 で－１．０％、世帯数は＋０．２％である。 農家住宅に工場等も散見される郊外の地域で あるが、地域の変化はほとんど認められない 。地価はやや弱含みで推移している。 代替・競争等の関係にある不動産と比較した 優劣及び競争力の程度は普通であり、変動は 認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％