別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 栃木 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -9 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　海賀　睦友 印  TEL.

鑑定評価額 8,040,000 円  １㎡当たりの価格 40,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市片柳町２丁目字漆田４８番３ ｢片柳町２－５３－６｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が中心の住宅地域 南東6m市道 水道、下水 栃木 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和元年台風１９号による床 下浸水被害あり 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 栃木駅　南西方 850m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり今後も現状を維持するものと思料する。令和元年の台風１９号による浸水被害の影響により 、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ両毛線・東武日光線沿線の栃木市内である。需要者の中心は地縁性のある市内在住者や市内企業へ の通勤者であり３０代～４０代の一次取得者が中心で、隣接市町からの流入は少ない。対象標準地に係る市場の中心価 格帯は土地は１５０㎡～２５０㎡で５００万円～１，０００万円程度、新築戸建で１，８００万円～２，８００万円程 度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺は居住の快適性を重視する住宅地域である。当該地域は戸建住宅が中心でアパート等共同住宅は少なく 、画地規模も小さいため賃貸には適さず収益価格は試算しない。快適性が重視される戸建住宅地域で自己使用目的で取 引されており、取引価格の重要性が高い地域であるため、市場の動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準 価格を以て鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [ 95.8] [104.0] 100 40,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は低迷しており、不動産市況も回復 基調は弱い。コロナ禍の影響により先行き不 透明。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％