鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇都宮 -74　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３公１Ｆ -47	宇都宮市		更地	（　）	長方形	南西4m道路、中間画地		２中専 (60,160)
b	Ｒ０３公１Ｉ -6	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北4m、二方路		２中専 (60,200)
c	Ｒ０３公１Ｆ -51	宇都宮市		建付地	（　）	長方形	北6.1m私道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０３公１Ｅ -27	宇都宮市		更地	（　）	長方形	南東7.3m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e	Ｒ０３公１Ｃ -7	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m道路、中間画地		２中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,262	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	62,285	100 [ 88.2]	70,618	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	74,100
b	(　 ) 66,722	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	63,735	100 [ 90.0]	70,817		74,400
c	(　 ) 56,845	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,300	100 [ 80.0]	71,625		75,200
d	(　 ) 81,246	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	78,512	100 [ 109.2]	71,897		75,500
e	(　 ) 70,180	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	68,804	100 [ 92.2]	74,625		78,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,000 円／㎡]

宇都宮 -74　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,213,982	618,761	2,595,221	2,114,200	481,021	（　0.9718） 467,456	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,945,872 円　　　　（　 37,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 -74　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	94.00	ＬＳ2	188.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	264 ㎡	18.0 m x 16.0 m	前面道路：道路　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ４戸、平均専有面積約４７㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	94.00	100.0	94.00	1,470	138,180	1.0	138,180
							1.0	138,180
2～ 2	住宅	94.00	100.0	94.00	1,499	140,906	1.0	140,906
							1.0	140,906
～

～

～

計		188.00	100.0	188.00		279,086		279,086
								279,086

⑨年額支払賃料	279,086 円　×　12ヶ月　＝　 3,349,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,349,032 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 267,923 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,081,109 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	279,086 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,568 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 279,086 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 130,305 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,213,982 円　　　　（　 12,174 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３公１Ｅ（賃）　　　　-15	1,386 ( 1,330)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [ 92.0]	1,464	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,533 円/㎡　月額支払賃料（　 1,470 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公１Ｅ（賃）　　　　-17	1,115 ( 1,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 79.2]	100 [100.0]	1,564
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇都宮 -74　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,000 円	31,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	133,961 円	3,349,032　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 255,700 円	31,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 618,761 円　（　　　　　　 2,344 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,114,200 円（　　　　　 8,008 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,213,982 円
②総費用	618,761 円
③純収益　①－②	2,595,221 円
④建物等に帰属する純収益	2,114,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	481,021 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	467,456 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,771 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,945,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
宇都宮 -74　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇都宮 -74

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　柴崎　秀生

印

TEL.

鑑定評価額

19,600,000 円

１㎡当たりの価格

74,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇都宮市今泉町字足洗１０１番７				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,180)
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が見られる住宅地域	南4.5m道路	水道、下水	宇都宮 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

大型商業施設に近接

街

路

基準方位　北　４．
５ｍ道路

交通

施設

宇都宮駅北方

1.8km

法令

規制

１住居
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

大型商業施設、公立中学校との接近性、利便性の良好な住宅地域であり、今しばらくの間は現状のまま推移して
いくものと見られる。地価は緩やかに上昇していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇都宮市北部、東部に及ぶ住宅地域である。需要主体は市内居住者及び周辺市町より宇都宮市内への通勤
者が中心となる。近隣地域は一定の居住環境や商業施設等との接近性を有しているため住宅地域としての需要は底堅い
。但し街路の未整備感、雑然感等、旧来からの街並み、インフラのままである点はやや需要の敬遠感をもたらす要因と
なる。需要の中心となる価格帯は土地で２０００万円前後、新築戸建住宅で３０００万円～３５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周囲は一部に共同住宅としての利用も見られるが土地建物全体の投資額を家賃収入で回収できるだけの家賃水準にはな
いため、収益物件取得目的の土地取引は低位である。旧来からの低層戸建住宅が地域内の土地利用の中心であり、この
ため土地取引はエンドユーザー対象が中心であり、収益性の考慮は若干に留まる。従って鑑定評価額は比準価格を中心
に、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との均衡にも留意し、上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇都宮 -31 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 75,800 円／㎡

[100.1]
100

100
[105.0]

100
[102.5]

[105.0]
100

74,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナウィルスによる経済停滞は、全体的に
回復基調が見られた不動産市場を押し下げる
動きとなり、今後の感染状況が市場への懸念
材料となる。

地域要因を変化させる行政の動き、開発等は
なく、旧来通りやや雑然とした街区形成が継
続している。コロナによる下落圧が地価の伸
びを緩めている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇都宮 -74　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３公１Ａ -17	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m市道、南西3.4m、二方路		１住居 (70,200)
b	Ｒ０３公１Ｋ -28	宇都宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m道路、南東4m、南西4m、三方路		２中専 (70,200)
c	Ｒ０３公１Ｇ -88	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ｒ０３公１Ｃ -7	宇都宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m道路、中間画地		２中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,615	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	76,474	100 [ 107.1]	71,404	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	75,000
b	(　 ) 78,341	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	74,909	100 [ 105.9]	70,736		74,300
c	(　 ) 75,135	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	73,809	100 [ 104.0]	70,970		74,500
d	(　 ) 70,180	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	68,804	100 [ 96.0]	71,671		75,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,800 円／㎡]

宇都宮 -74　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,297,843	662,757	2,635,086	2,155,120	479,966	（　0.9718） 466,431	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,924,064 円　　　　（　 37,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇都宮 -74　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	96.00	ＬＳ2	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	264 ㎡	18.0 m x 16.0 m	前面道路：道路　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸アパート１ＬＤＫ４戸。駐車場料金は家賃に含む。（１台分）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	96.00	100.0	96.00	1,488	142,848	1.0	142,848
							1.0	142,848
2～ 2	居宅	96.00	100.0	96.00	1,495	143,520	1.0	143,520
							1.0	143,520
～

～

～

計		192.00	100.0	192.00		286,368		286,368
								286,368

⑨年額支払賃料	286,368 円　×　12ヶ月　＝　 3,436,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,436,416 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 274,913 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,161,503 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	286,368 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,635 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 286,368 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 133,705 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,297,843 円　　　　（　 12,492 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３公１Ｄ（賃）　　　　-13	1,410 ( 1,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [110.0]	100 [ 97.0]	1,485	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,510 円/㎡　月額支払賃料（　 1,488 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公１Ｎ（賃）　　　　-9	1,430 ( 1,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,548
c	Ｒ０３公１Ｎ（賃）　　　　-14	1,455 ( 1,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [112.5]	100 [ 97.0]	1,498

宇都宮 -74　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,000 円	31,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	137,457 円	3,436,416　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,700 円	31,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 662,757 円　（　　　　　　 2,510 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,155,120 円（　　　　　 8,163 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,297,843 円
②総費用	662,757 円
③純収益　①－②	2,635,086 円
④建物等に帰属する純収益	2,155,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	479,966 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	466,431 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,767 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,924,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,600 円／㎡）