別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 宇都宮 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -61 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　秀生 印  TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市平松本町３５７番８外 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 等が多い区画整理済 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 宇都宮 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 宇都宮駅　南東方 2.6km 法令 規制 １中専 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 住環境の良好な区画整理済みの住宅地域であり、しばらくの間現状のまま推移するものと見られる。周辺の住宅 地域からの波及により、地価は緩やかに上昇していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市南東部を中心とする住宅地域である。需要者の中心は市内居住者で、周辺市町からの通勤者に よる転入需要も見られつつある。近隣地域は区画整理済みの住宅地域であり、住宅需要は旺盛であり、開発素地として の取引も認められる。居住環境が良好で且つ利便性が高いことから人気は底堅く、利便施設、商業施設等の誘導も見ら れる。土地は１５００～２０００万円程度、新築戸建は３０００～４０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲は共同住宅等収益物件も一部に見られるが、土地利用の中心は一次取得者層による自用の戸建住宅である。このた め収益還元法については土地建物全体の投資額を家賃収入で回収できるだけの賃貸市場にはなく、収益物件取得目的で の土地取引も低位であることから適用は断念した。鑑定評価額は付近におけるエンドユーザーが取得した取引事例によ る比準価格の信頼性を重視し、代表標準地との均衡にも留意したうえで上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -31                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,800 円／㎡ [100.1] 100 100 [105.0] 100 [ 82.5] [102.0] 100 89,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウィルスによる経済停滞は、全体的に 回復基調が見られた不動産市場を押し下げる 動きとなり、今後の感染状況が市場への懸念 材料となる。 コロナによる地価への緩やかな下落圧がある が、熟成度の高い住宅地域であり居住環境の 良好さから需要は底堅い。地域の変動要因は 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -17.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％