別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 宇都宮 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -38 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　秀生 印  TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市戸祭台２９番４ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 風致地区 (40,80) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 住宅の建ち並ぶ丘陵 地の区画整然とした 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 東武宇都宮 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 東武宇都宮駅北方 2.9km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が整然と建ち並ぶ大規模な分譲住宅地域であり、将来における地域要因の変動は特に認められない。地 価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市の中心部及びその外延部の地域に及ぶ。需要者は市内居住者をはじめ市内へ通勤している周辺市 町居住者を中心としている。周辺地域において住宅開発の進展が見られるが、居住環境が良好であり、熟成した住宅地 として周知されていることから根強い人気に支えられ一定の需要が認められる。価格帯としては土地のみで２０００万 円前後が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 高台に存しており現所有者の高齢化等より物件の動きが見られつつある。戸建住宅としての利用が需要の中心となって おりアパート等はほぼ見られない。公法規制が１低専であり、画地規模としてもアパートの敷地としては小規模なため 投資額を回収できるだけの規模、市場が備わっていない状況である。よって類似性、価格牽連性を有する複数の取引事 例より試算した比準価格の信頼度を重視し、単価と総額の関連を考慮した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [116.4] [101.0] 100 92,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウィルスによる経済停滞は、全体的に 回復基調が見られた不動産市場を押し下げる 動きとなり、今後の感染状況が市場への懸念 材料となる。 コロナによる地価への緩やかな下落圧がある が、熟成度の高い住宅地域であり居住環境の 良好さから需要は底堅い。地域の変動要因は 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％