別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 宇都宮 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -32 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　秀生 印  TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市中岡本町字並塚３７１５番７５ ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 岡本 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 岡本駅　北西方 2.3km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 住環境の良好な区画整理済みの住宅地域であり、しばらくの間現状のまま推移するものと見られる。需要は周囲 住宅地域の波及による地価の落ち着きが予測され、横ばいで推移するものと見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、合併前の旧河内町を含む、宇都宮市北東部の地域である。需要者は宇都宮市北東部地域の居住者をはじ め市内へ通勤している周辺市町居住者を中心としている。土地区画整理事業により居住環境は良好で、住宅需要の高ま りが利便施設、商業施設等を誘導しており地域としての好循環が見られる。価格帯の中心は土地のみで１０００万円～ １５００万円、新築戸建住宅で２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近は自用の戸建住宅としての利用が需要の中心となっている地域であり、標準地と同地区付近に存する取引事例より 求めた比準価格は説得力を有するものと判断する。他方共同住宅としての利用は土地建物への投資額を回収できるだけ の潤沢な賃貸市場が備わっていない状況にある。従って類似性、価格牽連性を有する複数の事例から試算した比準価格 の信頼性を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.3] [102.0] 100 55,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウィルスによる経済停滞は、全体的に 回復基調が見られた不動産市場を押し下げる 動きとなり、今後の感染状況が市場への懸念 材料となる。 コロナによる地価への緩やかな下落圧がある が、区画整然とした住宅地域であり居住環境 の良好さから需要は底堅い。地価は横ばいで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -18.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％