別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 宇都宮 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -25 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　下山田　淳 印  TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 60,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市竹林町字道通１６６番１外 ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート に農地が散在する住 宅地域 南4m道路 水道、ガス、下水 宇都宮 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 道路 交通 施設 宇都宮駅　北東方 3.0km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後に所在する街路条件のやや劣る住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持する と予測する。需要は比較的堅調で、地価は横ばいからやや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇都宮市街地の北東部を中心とした住宅地域が存する一円の圏域である。中心的な需要者層は宇都宮市内 に居住または通勤する一次取得者等である。近隣地域は街路条件がやや劣るものの、工業団地等へのアクセスが良く、 利便性が高いことから需要は比較的堅調である。需要の中心となる価格帯は土地が２００㎡程度で１，０００万円前後 、新築の戸建住宅が２，５００～３，０００万円程度であるとみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模では十分な駐車場が確保できず、経済合理性が認められる賃貸用不動産の想定ができなかったた め、収益価格は求められなかった。一方で比準価格は現実の市場において実際に発生した取引事例を価格判定の基礎と しており、実証的で信頼性は高い。以上から本件では、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定し た。なお、当該価格は代表標準地からの価格との均衡を得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 77.7] [105.0] 100 60,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の流行による影響 はあるものの、住宅地への需要が好調な地域 が認められる。 工業団地に近い比較的利便性に優れた住宅地 域であり、地域要因に大きな変動は認められ ない。地価はやや強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％