別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 宇都宮 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -23 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　茂垣　雅徳 印  TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市板戸町字六道後２４７３番３外 ②地積 　(㎡) 555   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる郊外の 住宅地域 西5m市道 水道、下水 宇都宮 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅北東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は市街化調整区域に農家住宅等の存する住宅地域である。当地域は現状を維持して推移しつつ、地価水準 はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は「市街化調整区域」内に存する住宅地域一円である。需要者の中心は一般的には農村の特質を理解してい る近隣の農業従事者等、地縁的選好性が強く、極めて限定的である。市街地の外延的発展は進行しているものの、既存 の宅地が多く、分譲地等の供給は少なく、取引は極めて限定的である。地域内の画地規模は一定しておらず、需要の中 心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一級河川「鬼怒川」の左岸台地に位置する郊外部の住宅地域（集落）で、市街化調整区域内に存し、近隣 地域内においては一棟貸しを含めて収益物件は稀で、自用の住宅が一般的（賃貸市場未成熟）である。価格決定に際し ては、近隣地域の地域的特性及び取引の状況、単価と総額の関連の適否、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準 価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -65                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [104.9] [100.0] 100 20,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 追加的経済対策や低金利政策の継続により経 済活動等に回復期待はあるものの、新型コロ ナの再拡大により経済は停滞ぎみで雇用等に 厳しさがみられる 農地が多く見られる農村集落で、大きな地域 要因の変動は特にない。地域における地価は やや下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％