別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 宇都宮 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 -12 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信也 印  TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 93,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市操町４６番 ｢操町４－１８｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を主とした 熟成度の高い住宅地 域 南5.3m市道 水道、ガス、下水 東武宇都宮 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　５ ．３ｍ市道 交通 施設 東武宇都宮駅西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県立宇都宮女子高校周辺に拡がる既成住宅地域で熟成度は高く、特段の変動なく推移するものと見込まれる。地 価水準について、コロナ禍にあっても堅調なものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市街地内住宅地域一円の圏域。需要者としては圏内の一次取得者のほか買換え層も含み、一方圏外から の流入も見られる。需給は区画整理地や中小規模開発の分譲地に集中する一方、条件の劣る地域においては選別が厳し くなっている。取引価格帯の中心は、地積１５０～２５０㎡程度の土地物件で総額１千万円台半ば～２千万円台前半程 度、敷地が同規模の新築戸建物件を想定すれば３千万～４千万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 次々頁記載の状況から本件では土地残余法を適用しなかった。一方周辺ではアパート等も散見されるが、不動産市場で の取引は自宅等自用の住宅地に係る物件が大半であり、価格形成においては居住の快適性や生活利便性が重視される。 以上の特性及び一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた上で本件では、市場の実勢を反映した比準価格 を妥当と認めこれを採用して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇都宮 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [120.0] [105.0] 100 93,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減から横ばい傾向。新設住宅 着工はＨ６年以降で最少だった一昨年度と同 程度。土地取引件数も前年比減少している。 中心市街地だが住環境も良好な住宅地域とし て熟成度は高い。コロナ禍にあっても堅調と 見られる。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％