別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 利根 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利根 -5 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫 印  TEL.

鑑定評価額 2,840,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北相馬郡利根町大字早尾字早尾台３００番３４０ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m町道 水道、ガス、下水 取手 8.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北６ｍ町 道 交通 施設 取手駅　東方 8.3km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅団地であるが、利便性等から相対的な競争力が低下しており、一部投げ売りとみられる取引 も散見される。今後も地価下落が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は利根町内及び周辺自治体の住宅地域一円と判定した。需要者の中心は同一需要圏内に居住する３０～４０ 才代の一次取得者層であり、外部からの流入は少ない。閑静な住環境の住宅地域であるが、通勤等の利便性が劣り、転 出が目立つなど土地需要は停滞している。需要の中心となる価格帯（総額）は、土地が２５０～３５０万円程度、新築 戸建物件は１５００～１８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建分譲住宅地域であり賃貸市場が形成されておらず、また、画地条件等により、採算がとれる賃貸用建物の想定が困 難であることから、収益価格は試算できなかった。本件では採用した事例が対象標準地と類似性が認められるものであ り、試算された比準価格は、市場の実態を反映した価格であると判断した。よって、信頼性の高い比準価格を採用し、 代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [105.0] 100 [129.9] [105.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による社会経済活 動への影響が懸念される。 区画整然とした既成分譲地域であるが、相対 的に利便性が劣り、土地需要は依然として停 滞している。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％