別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 美浦 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美浦 -2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒 印  TEL.

鑑定評価額 4,920,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷郡美浦村大字信太字信太原２８３６番７ ②地積 　(㎡) 478   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東5m村道 水道、下水 土浦 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北５ｍ村 道 交通 施設 土浦駅南東方 16.0km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 美浦トレーニングセンター隣接の住宅地域だが、空地も多く残る。トレセン関係の住宅地需要が阿見町、牛久市 、土浦市等に流出し、需要不足が目立つ。地価は下落傾向が続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美浦村、稲敷市の住宅地全域と判定。需要者は美浦村に地縁・血縁を有するものが大部分であり、外部か らの転入者はほとんど見られない。ＪＲＡの美浦トレセンや阿見町内の工業団地へ勤務する者の需要も想定されるが、 競争力上位の宅地がひたち野うしく、阿見町等への流出が目立ち市場は低迷している。需要が限定的で、取引が少ない ため、需要者の年齢、一次、二次の区別、需要の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 該当地域は美浦トレセンに近接する旧来からの住宅地域で、共同住宅も見られるが、空家の増加が目立つ。美浦村は人 口流出が目立ち、今後の収益用建物建築は期待薄であることから、収益価格の試算は行わない。比準価格は美浦村の一 定の規範性を有する５事例を採用して求めた。比準作業の過程を再検討するに、妥当に行われていると認められ、信頼 性は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を中心として、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲敷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [104.0] 100 [104.0] [101.0] 100 10,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美浦村は圏央道の影響も少なく、人口減少も 県下有数の状況下にあり、かつては県下有数 であった財政力等にも陰りがみえ、地価は下 落継続。 中央競馬会美浦トレーニングセンターに隣接 する住宅地域だが、ひたち野うしく駅周辺等 への人口流出、コロナ禍による先行不安等か ら地価下落継続。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％