鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大洗 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなかＳＫ -301003	ひたちなか市		更地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	ひたちなかＳＫ -301005	ひたちなか市		更地	（　）	台形	北西16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	水戸ＴＮ -296	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、西4.2m、角地		２住居高度3種最高25m (70,200)
d	水戸ＯＮ -19	水戸市		建付地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		近商 (80,330)
e	水戸ＮＨ -398	水戸市		建付地	（　）	台形	北東18m市道、北4.3m、角地		２住居高度地区3種25m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,207	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,121	100 [ 121.1]	35,608	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,600
b	(　 ) 44,434	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	43,906	100 [ 132.1]	33,237		33,200
c	(　 ) 33,946	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	32,825	100 [ 98.0]	33,495		33,500
d	(　 ) 44,458	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	42,663	100 [ 119.4]	35,731		35,700
e	(　 ) 49,712	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	47,752	100 [ 138.4]	34,503		34,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +32.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,500 円／㎡]

大洗 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,374,206	1,190,666	5,183,540	4,731,190	452,350	（　0.9490） 429,280	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,417,255 円　　　　（　 25,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大洗 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	220.00	Ｓ2	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	85 ％	200 ％	200 ％	336 ㎡	10.0 m x 33.8 m	前面道路：町道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所の各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な有効率と認められる。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	90.0	198.00	1,611	318,978	6.0	1,913,868
							0.0	0
2～ 2	事務所	220.00	90.0	198.00	1,355	268,290	6.0	1,609,740
							0.0	0
～

～

～

計		440.00	90.0	396.00		587,268		3,523,608
								0

⑨年額支払賃料	587,268 円　×　12ヶ月　＝　 7,047,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 396.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,047,216 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 704,722 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,342,494 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,523,608 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,712 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,374,206 円　　　　（　 18,971 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東海ＫＹＯ賃　　　　-301	1,384 ( 1,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,635	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,619 円/㎡　月額支払賃料（　 1,611 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ひたちなかＵＨ（賃）　　　　-1	1,657 ( 1,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,613
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大洗 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	201,900 円	67,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	211,416 円	7,047,216　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 592,200 円	67,300,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	67,300 円	67,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,650 円	67,300,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,190,666 円　（　　　　　　 3,544 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,731,190 円（　　　　　 14,081 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,374,206 円
②総費用	1,190,666 円
③純収益　①－②	5,183,540 円
④建物等に帰属する純収益	4,731,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	452,350 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	429,280 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,278 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,417,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
大洗 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大洗 5-1

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　長島　理

印

TEL.

鑑定評価額

10,700,000 円

１㎡当たりの価格

31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東茨城郡大洗町磯浜町字寿町８９３番１外				②地積　(㎡)	336 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (85,200)
	1:3.5	店舗兼住宅ＲＣ3	低層の各種小売店舗が建ち並ぶ商業地域	南東8m町道	水道、下水	大洗 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

８ｍ町道

交通

施設

大洗駅南東方

1.1km

法令

規制

近商
(85,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗等中心の既成商店街で、商況は停滞傾向にあり、地価は下落傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大洗町及び隣接市の近隣商業地域、混在住宅地域の圏域。需要者の中心は、地元個人事業者、中小規模
法人等である。近隣地域周辺は小規模店舗、小事業所が連坦するが空店舗も多い。住宅地移行も増加している。隣接市
の大型ＳＣへの顧客流出、事業者高齢化がみられる。中心となる価格帯は、個別性が強く業種規模で異なるが、概ね土
地で総額１，２００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的での取得が標準的な地域であり、収益還元法については、還元利回り等も標準的で、想定建物も地域の標準的
使用に沿っている。比準価格で採用した取引事例は、町内商業地取引が低調なことから隣接市の規範性ある事例も広域
的に用いて、適正に要因比較され、近時の市場性を反映し実証的と言える。よって本件では比準価格と収益価格を関連
付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　ひたちなか 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,500 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[170.2]

[100.0]
100

31,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化率も高い。コロナ禍による
観光客、飲食客の減少。町外からの取得需要
は、殆ど見られない。

小規模店舗が多く、繁華性は停滞傾向。市街
地内商店街は住宅地移行もみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大洗 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大洗ＭＳ -3	東茨城郡大洗町		建付地	（　）	台形	南6m町道、中間画地		１中専 (60,200)
b	水戸ＴＦ -3006	水戸市		更地	（　）	正方形	南6m市道、西4m、角地		２住居高度2種最高20m (70,200)
c	ひたちなかＳＮ -59	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ台形	北西12m市道、南東4m、角地		準住居 (70,200)
d	ひたちなかＴＦ -3007	ひたちなか市		更地	（　）	長方形	西14.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,071	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	34,250	100 [ 101.7]	33,677	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,700
b	(　 ) 27,207	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 86.5]	31,390	100 [ 92.9]	33,789		33,800
c	(　 ) 22,613	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	21,743	100 [ 65.0]	33,451		33,500
d	(　 ) 14,808	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	14,402	100 [ 43.2]	33,338		33,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +11.5
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -13.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -37.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -58.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,600 円／㎡]

大洗 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,433,889	1,204,911	5,228,978	4,794,460	434,518	（　0.9490） 412,358	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,085,451 円　　　　（　 24,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大洗 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	220.00	Ｓ2	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	85 ％	200 ％	200 ％	336 ㎡	10.0 m x 33.8 m	前面道路：町道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロアー貸しを想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用階段等の標準的有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	90.0	198.00	1,643	325,314	4.0	1,301,256
							0.0	0
2～ 2	事務所	220.00	90.0	198.00	1,358	268,884	2.0	537,768
							0.0	0
～

～

～

計		440.00	90.0	396.00		594,198		1,839,024
								0

⑨年額支払賃料	594,198 円　×　12ヶ月　＝　 7,130,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 396.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,130,376 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 713,038 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,417,338 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,839,024 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,551 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,433,889 円　　　　（　 19,148 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなかＵＨ（賃）　　　　-1	1,657 ( 1,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,569	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,648 円/㎡　月額支払賃料（　 1,643 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ひたちなかＴＳ（賃）　　　　-12	1,974 ( 1,888)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,795
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大洗 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,600 円	68,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	213,911 円	7,130,376　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 84,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 600,100 円	68,200,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	68,200 円	68,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,100 円	68,200,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,204,911 円　（　　　　　　 3,586 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,200,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,794,460 円（　　　　　 14,269 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,433,889 円
②総費用	1,204,911 円
③純収益　①－②	5,228,978 円
④建物等に帰属する純収益	4,794,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	434,518 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	412,358 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,227 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,085,451 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,100 円／㎡）