鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

茨城 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	茨城ＢＭ -31041	東茨城郡茨城町		更地	（　）	ほぼ長方形	北2.7m未舗装農道、中間画地		１低専 (40,80)
b	茨城ＵＨ -9	東茨城郡茨城町		更地	（　）	長方形	北西6m町道、北東6m、角地		２住居 (60,200)
c	水戸ＫＹ -21165	水戸市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、北東6m、角地		１低専 (60,100)
d	大洗ＯＮ -3	東茨城郡大洗町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2m市道、北東1.2m、角地		１住居 (60,160)
e	笠間ＴＳ -286	笠間市		更地	（　）	ほぼ整形	北西4m市道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,324	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,202	100 [ 108.0]	22,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	22,600
b	(　 ) 34,493	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	33,166	100 [ 139.7]	23,741		24,000
c	(　 ) 27,984	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	26,908	100 [ 129.4]	20,794		21,000
d	(　 ) 25,179	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	23,860	100 [ 104.9]	22,745		23,000
e	(　 ) 20,950	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	20,660	100 [ 98.9]	20,890		21,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +47.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,400 円／㎡]

茨城 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,159,606	555,859	2,603,747	2,502,940	100,807	（　0.9730） 98,085	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,961,700 円　　　　（　 5,640 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茨城 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	348 ㎡	20.0 m x 19.0 m	前面道路：県道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小世帯向け（１ＬＤＫ、４０㎡）各階３戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	120.00	100.0	120.00	1,168	140,160	2.0	280,320
							0.0	0
2～ 2	居宅	120.00	100.0	120.00	1,213	145,560	2.0	291,120
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		285,720		571,440
								0

⑨年額支払賃料	285,720 円　×　12ヶ月　＝　 3,428,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費としての徴収は想定しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分に担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,428,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 274,291 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,154,349 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	571,440 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,257 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,159,606 円　　　　（　 9,079 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	茨城ＴＦ（賃）　　　　-2	1,145 ( 1,145)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	1,180	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,170 円/㎡　月額支払賃料（　 1,168 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸ＴＦ（賃）　　　　-15	1,200 ( 1,198)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [106.0]	100 [ 99.0]	1,155
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茨城 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,100 円	36,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	102,859 円	3,428,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 256,900 円	36,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 555,859 円　（　　　　　　 1,597 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,502,940 円（　　　　　 7,192 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,159,606 円
②総費用	555,859 円
③純収益　①－②	2,603,747 円
④建物等に帰属する純収益	2,502,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	100,807 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	98,085 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 282 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,961,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,640 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
茨城 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茨城 -2

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　高田　文明

印

TEL.

鑑定評価額

7,830,000 円

１㎡当たりの価格

22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東茨城郡茨城町大字小鶴字宿１７６５番				②地積　(㎡)	348 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	北西7.5m県道	水道、下水	水戸 11.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北７．５
ｍ県道

交通

施設

水戸駅南西方

11.0km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道（旧国道）沿いに形成された古くからの住宅地域であり、以前は小売店なども介在していたが、年々衰退が
進み、閉鎖店舗が目立つようになった。需要も冷え込み、地価は長らく下落傾向を続けている。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,360 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、茨城町の市街化区域内住宅地域のほぼ全域である。需要者は地縁性を有する３０～４０代の一次取得者
が中心であり、他市町からの転入はほとんど見られない。茨城町の住宅地需要は新興の桜の郷地区や水戸市寄りの造成
住宅団地に多く、既成市街地への需要は限定的で、地域状況も衰退傾向にある。価格帯は３５０㎡程度の土地で８００
万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、茨城町の既存の住宅地域や郊外の住宅団地など、地価水準に牽連関係が認められる５つの取引事例を採用
して算定した価格である。一方、収益価格はアパート等が僅かに散見される地域であるため、適切な賃料水準が見出し
難く、収益価格は極めて低位に算定された。快適性を重視する住宅地域であることや自用目的の取引が主であることか
ら、比準価格を重視することとし、代表標準地との検討も踏まえ、標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　水戸 -37 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,600 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[147.4]

[101.0]
100

22,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少している。住宅地需要は桜の郷地
区に多く見られるが、既成市街地では水戸市
のエリア指定区域との競合から需要は限定的
である。

県道を中心に形成された古くからの住宅地域
であり、特段の変動要因は見受けられない。
需要供給ともに少なく、地価は下落傾向を継
続している

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

茨城 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	茨城ＵＨ -23	東茨城郡茨城町		建付地	（　）	長方形	西8m町道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	茨城ＵＨ -26	東茨城郡茨城町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m私道、中間画地		１低専 (40,80)
c	茨城ＢＭ -31041	東茨城郡茨城町		更地	（　）	ほぼ長方形	北2.7m未舗装農道、中間画地		１低専 (40,80)
d	茨城ＵＨ -16	東茨城郡茨城町		更地	（　）	ほぼ長方形	南3m町道、東1.5m、角地		｢調区｣ (60,200)
e	茨城ＵＨ -9	東茨城郡茨城町		更地	（　）	長方形	北西6m町道、北東6m、角地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,837	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	11,742	100 [ 53.0]	22,155	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	22,400
b	(　 ) 12,334	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	12,384	100 [ 56.3]	21,996		22,200
c	(　 ) 24,324	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,202	100 [ 107.1]	22,598		22,800
d	(　 ) 13,000	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	13,493	100 [ 60.2]	22,414		22,600
e	(　 ) 34,493	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	33,166	100 [ 145.4]	22,810		23,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -47.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -42.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -34.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +53.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,500 円／㎡]

茨城 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成の住宅地域に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,285,672	669,018	2,616,654	2,502,940	113,714	（　0.9730） 110,644	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,212,880 円　　　　（　 6,360 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茨城 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	348 ㎡	20.0 m x 19.0 m	前面道路：県道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４０㎡程度、１ＬＤＫの２階建共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	1,238	148,560	2.0	297,120
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,238	148,560	2.0	297,120
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		297,120		594,240
								0

⑨年額支払賃料	297,120 円　×　12ヶ月　＝　 3,565,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,565,440 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 285,235 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,280,205 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	594,240 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,467 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,285,672 円　　　　（　 9,442 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	茨城ＴＦ（賃）　　　　-4	1,435 ( 1,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 93.0]	100 [120.0]	1,225	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,240 円/㎡　月額支払賃料（　 1,238 円/㎡）　基準階 1 F B
b	茨城ＵＨ（賃）　　　　-2	1,173 ( 1,126)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	1,343
c	茨城ＢＭ（賃）　　　　-1	958 ( 958)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 87.0]	100 [ 89.0]	1,201

茨城 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,500 円	36,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	142,618 円	3,565,440　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 256,900 円	36,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 669,018 円　（　　　　　　 1,922 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,502,940 円（　　　　　 7,192 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,285,672 円
②総費用	669,018 円
③純収益　①－②	2,616,654 円
④建物等に帰属する純収益	2,502,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	113,714 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	110,644 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 318 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,212,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,360 円／㎡）