別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 小美玉 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小美玉 -7 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史 印  TEL.

鑑定評価額 3,410,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小美玉市野田字インヤ１９番２ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に店舗 も見られる住宅地域 北西9m県道 水道、下水 高浜 9.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　９ ｍ県道 交通 施設 高浜駅　北東方 9.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性が向上している県道紅葉石岡線沿いの地域であるが、集落的色彩が認められ、当面現環境を維持する ものと予測。土地需要は弱いが、周辺道路整備等により、地価は横這い乃至微減圏内で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小美玉市郊外部の住宅地域一帯。集落的色彩が残る地域であり、需要者は地元居住者若しくは地縁を有す る者が殆どである。旧小川町地区の茨城空港関連街路の整備が進行中の地域では生活利便性は向上しており、地価は横 這い乃至は微減圏内で推移している。中心価格帯は、土地が１００坪程度で３５０万円程度、新築戸建は概ね２０００ 万円弱である。コロナ禍の影響は限定的と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は県道紅葉石岡線沿いの集落的色彩が残る住宅地域であり、収益性からの価格接近に馴染まないため、取引事 例比較法一手法のみの適用となった。比準価格は市場性に着目した価格であり、本件では適切な事例を採用、試算の過 程に誤りも無く、比準価格の妥当性は評価し得る。以上より、市場参加者の意思決定過程等を考慮して、比準価格を採 用し、代表標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　行方 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 89.0] [101.0] 100 10,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率は県平均を上回る。住 宅着工数、不動産取引件数は減少傾向。空港 周辺工業団地では分譲価格値下げの効果は見 られない。 県道紅葉石岡線沿いの集落地域。空港関連道 路の整備、店舗の進出等により生活利便性は 向上、地価は小幅な下落で止まっている。 道路方位についてやや優れる。その他、個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％