別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 小美玉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小美玉 -1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　海老澤　聡 印  TEL.

鑑定評価額 4,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小美玉市小川字宿後８６１番４ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｓ2 一般住宅のほか空地 も見られる既成住宅 地域 北東4m市道 水道、下水 高浜 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 高浜駅東方 6.3km 法令 規制 （都） １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 小川地区中心部に近い低層の戸建住宅地域として熟成しており、変動が認められる要因は見あたらず、今後も現 状程度で推移していくものと見込まれる。コロナ禍の影響は、現時点では需給関係に大きく表れてはいない。 (3)最有効使用の判定 ２階程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小川地区を中心に市内全域及び周辺市の既成住宅地域が存する圏域と判定した。需要者は、小美玉市及び 周辺市に居住又は勤務する一次取得者層であるが、特に、旧小川町地区内からの需要が強い。大型分譲地等が存在しな い地域であり供給は少なく、現時点ではコロナ禍の影響は小さいが、需要も旺盛とは言えない。土地のみでは、４００ ～５００万円程度、新築戸建住宅では総額２，０００万円程度が需要の中心価格帯とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域に存する。法令上の制限、街路条件等を勘案すると、経済合理性の観点か ら賃貸住宅の想定は妥当性を欠き、収益還元法は適用しなかった。居住の快適性・利便性が重視される住宅地域におい ては、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。よって、本件におい ては、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [136.0] [101.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小美玉市内では、比較的人気の高いエリアの 地価は近年堅調であるが、郊外・集落部等で は依然需要は弱い。コロナ禍の影響は、目下 、限定的である。 旧小川町の中心部に近い既成住宅地域で、商 業施設にも近く、利便性は比較的良好である が、街路条件が劣る地域で需要はやや弱含み である。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％