別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 つくばみらい 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい 5-2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人 印  TEL.

鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市古川字前田耕地３１９番１外 ②地積 　(㎡) 1,230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 店舗 ＬＳ1 各種店舗の外、農家 住宅も見られる路線 商業地域 北西18m県道、北東側道 水道、下水 みらい平 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   500 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 みらい平駅南西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は県道沿いに低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、収益性の低下から、需要は減退している。地価の 下落幅は緩和しつつも、下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくばみらい市を中心に県南西地区全般の路線商業地。需要者は地元事業経営者のほか、広域的に沿道型 施設を展開する事業法人等が想定される。みらい平駅周辺の商業地や絹の台エリアの商業地と比較して、郊外部の旧来 からの商業地は集客力に乏しく、出店意欲が減退している。取引規模・単価も区々で、需要の中心価格帯の把握は困難 であるが、地価水準としては、概ね坪単価５～７万円前後であると推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は県道沿いの路線商業地であるが、賃貸市場が未成熟な地域であるため賃貸物件の想定は非現実的と判断し、 収益還元法の適用は断念した。比準価格は、代替競争関係を有する取手市の取引事例を含む比準となったが、商業地と しての各要因に着目し適切に試算が行われており、信頼性の程度が高い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、 市場性を反映した比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲敷 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,800 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [102.0] 100 18,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくばみらい市の人口は増加傾向、高齢化率 は上昇傾向。みらい平駅周辺の出店意欲が依 然高い。郊外部の旧来からの商業地は弱含み 傾向にある。 自動車交通量は比較的多い幹線道路沿いの商 業地域であるが、商業繁華性は低く、地価は 弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　 -16.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +9.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％