別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 つくばみらい -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくばみらい -8 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志 印  TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくばみらい市新戸字下２８５番 ②地積 　(㎡) 1,500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農地の中に中規模農 家住宅が建ち並ぶ住 宅地域 南西6m市道 水道、下水 守谷 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 守谷駅北東方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市場の限定された農家集落地域で、農地等の宅地転用圧力も弱く、今後も現状通り推移していくものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内を中心に、周辺市の圏域に存する農家集落地域一帯と把握。需要者は同一集落内の居住者若しくは地 元出身者が中心だが、ほとんど取引がなく、市場限定に基づく需要低迷から、地価は相変わらず下落傾向で推移。コロ ナ禍の地価への影響は不透明。属人的・地縁的な事情での取引が大半で、価格もそれにより大きく左右されるため、中 心価格帯を把握することは非常に困難であるが、概ね総額で１千万円を超えると需要が減少する傾向が伺える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内の農家集落地域に存し、アパート収益を目的として建物を建築する地域とはいえないた め、収益還元法は適用しなかった。また、需要が限定的で取引が殆ど無いため、本件では取引時点のやや古い事例をも 採用した。よって、比準価格を標準としつつも、代表標準地との検討や農家集落以外の住宅地の地価動向をも十分踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　取手 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,700 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [137.1] [100.0] 100 10,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の取引価格への影響は限定的である も、地縁的選好性が強く、市場が限定される ため、殆ど取引がなく、未だ地価は弱含みで 推移している。 農家集落地域であり、地域要因に特段の変化 は見られないが、市場限定に基づく需要低迷 から、下げ止まりの兆しが見られない。 地域内において概ね標準的な競争力を有す。 個別的要因の変動は特に見受けられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％