鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鉾田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	鹿嶋（３公示） -38	鹿嶋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東3m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	神栖（Ｒ３公示）Ｙ -1	神栖市		更地	（　）	ほぼ長方形	南25m県道、北西8m、二方路		準工地区計画等 (60,200)
c	神栖（Ｒ３公示）Ｙ -2	神栖市		更地	（　）	ほぼ台形	南東25m県道、中間画地		準工 (60,200)
d	潮来（Ｒ３公） -5	潮来市		更地	（　）	長方形	西7m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	潮来（Ｒ３公） -18	潮来市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		商業 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,600	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,526	100 [ 120.6]	20,337	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	20,500
b	(　 ) 19,666	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	19,724	100 [ 92.3]	21,369		21,600
c	(　 ) 19,675	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	19,911	100 [ 98.3]	20,255		20,500
d	(　 ) 19,663	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	21,760	100 [ 100.8]	21,587		21,800
e	(　 ) 15,125	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	17,741	100 [ 84.4]	21,020		21,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,100 円／㎡]

鉾田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,322,480	1,827,891	8,494,589	8,014,200	480,389	（　0.9742） 467,995	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	9,176,373 円　　　　（　 9,850 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鉾田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	350.00	Ｓ2	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	932 ㎡	19.6 m x 47.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～３各階事務所フロア貸しを想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

階段等の供用部分を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	90.0	315.00	1,539	484,785	3.0	1,454,355
							1.0	484,785
2～ 2	事務所	350.00	90.0	315.00	1,326	417,690	2.0	835,380
							1.0	417,690
～

～

～

計		700.00	90.0	630.00		902,475		2,289,735
								902,475

⑨年額支払賃料	902,475 円　×　12ヶ月　＝　 10,829,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,829,700 円　　×　　 7.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 812,228 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,017,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,289,735 円　×　　 92.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,180 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 902,475 円　×　　 92.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　 283,828 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,322,480 円　　　　（　 11,076 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿嶋（賃貸）商　　　　-57	1,730 ( 1,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,584	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,586 円/㎡　月額支払賃料（　 1,539 円/㎡）　基準階 1 F B
b	鹿嶋（賃貸）商　　　　-54	1,820 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,587
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鉾田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	342,000 円	114,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	324,891 円	10,829,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 135,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 798,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,827,891 円　（　　　　　　 1,961 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,014,200 円（　　　　　 8,599 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,322,480 円
②総費用	1,827,891 円
③純収益　①－②	8,494,589 円
④建物等に帰属する純収益	8,014,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	480,389 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	467,995 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 502 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,176,373 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,850 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
鉾田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鉾田 5-2

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　宮本　正人

印

TEL.

鑑定評価額

18,700,000 円

１㎡当たりの価格

20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鉾田市新鉾田２丁目２番４外				②地積　(㎡)	932 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:2.5	店舗Ｓ1	駅周辺に中小規模の低層店舗が見られる商業地域	南東18m市道、背面道	水道、下水	新鉾田 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 250 ｍ、南 200 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.5 ｍ、奥行　約　　 47.0 ｍ、規模　　 920 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

新鉾田駅北東方

190m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

商業施設の大型化・郊外化等の影響により、既成商業地域の繁華性は低下傾向にあるが、新鉾田駅に近い商業地
域としての熟成が今後も徐々に進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鉾田市を中心に周辺市町の商業地域等の範囲。需要者は県内に地縁性を持つ個人事業者、中小規模の法人
等であるが、取引規模や価格帯はまちまちのため、市場で中心となる価格帯を見い出すことは困難である。近隣地域は
、新鉾田駅に近い既存の商業地域であるが、新型コロナウイルス感染症の影響により需給に対する不透明感が増大して
おり、今後の動向を注視する必要がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、新鉾田駅東口にあって駅接近性に恵まれ、賃貸店舗事務所等も存する地域であり、収益性を考慮すべき商
業地域であるが、現時点においては、自己使用店舗が大半を占めている状態である。よって、本件においては、これら
商業店舗用地への需要を反映している比準価格をやや重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地価格等との関連性にも
配慮した結果、鑑定評価額を表記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鹿嶋 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,800 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[129.4]

[101.0]
100

20,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により企業
収益の減少、景気先行きに対する不透明感が
増大しており、法人等の土地取得は地域の選
別を強めている。

新鉾田駅に近い商業地域であるが、郊外の商
業施設等の競合地域に顧客が流出しており、
地価は弱含みで推移している。

二方路地としての若干の優位性を有する。な
お、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

鉾田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３公示（鉾田）再 -31	鉾田市		更地	（　）	ほぼ台形	北東21m国道、北西1.8m、二方路		（都） (60,200)
b	神栖（Ｒ３公示） -98	神栖市		更地	（　）	不整形	北東7m県道、北西2.7m、角地		近商 (80,200)
c	神栖（Ｒ３公示） -26	神栖市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西40m国道、北東5.4m、二方路		準工 (60,200)
d	小美玉（Ｒ３公示Ｙ） -21	小美玉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m県道、中間画地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,744	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	13,912	100 [ 66.6]	20,889	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	21,100
b	(　 ) 19,620	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.5]	20,123	100 [ 92.2]	21,825		22,000
c	(　 ) 24,174	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	28,119	100 [ 140.7]	19,985		20,200
d	(　 ) 10,183	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	11,201	100 [ 53.7]	20,858		21,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 +63.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -29.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,100 円／㎡]

鉾田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,316,602	1,812,659	8,503,943	8,014,200	489,743	（　0.9742） 477,108	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	9,355,059 円　　　　（　 10,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鉾田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	350.00	Ｓ2	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	932 ㎡	19.6 m x 47.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況、需要動向等から１階店舗、２階事務所を想定、敷地内に駐車場確保

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	90.0	315.00	1,518	478,170	3.0	1,434,510
							1.0	478,170
2～ 2	事務所	350.00	90.0	315.00	1,270	400,050	2.0	800,100
							1.0	400,050
～

～

～

計		700.00	90.0	630.00		878,220		2,234,610
								878,220

⑨年額支払賃料	878,220 円　×　12ヶ月　＝　 10,538,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,538,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 526,932 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,011,708 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,234,610 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,229 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 878,220 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 283,665 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,316,602 円　　　　（　 11,069 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	鹿嶋（賃貸）商　　　　-54	1,820 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	1,510	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,565 円/㎡　月額支払賃料（　 1,518 円/㎡）　基準階 1 F B
b	（３公）神栖賃貸　　　　-36	1,528 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [117.0]	100 [ 85.0]	1,635
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鉾田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	342,000 円	114,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	316,159 円	10,538,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 128,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 798,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,812,659 円　（　　　　　　 1,945 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,014,200 円（　　　　　 8,599 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,316,602 円
②総費用	1,812,659 円
③純収益　①－②	8,503,943 円
④建物等に帰属する純収益	8,014,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	489,743 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	477,108 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 512 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,355,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,000 円／㎡）