別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 かすみがうら -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かすみがうら -4 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ 印  TEL.

鑑定評価額 5,540,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 かすみがうら市稲吉２丁目２６１３番３３９ ｢稲吉２－１４－７｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い駅前 商店街近くの住宅地 域 西5m市道 水道、ガス、下水 神立 540m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   330 ｍ、南   270 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 神立駅北方 540m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ神立駅徒歩圏の既成住宅地域で、新型コロナの影響も現時点では小さく、神立駅の整備改修 や駅西口の再開発も進み、利便性に優る住宅地域として地価は当面は安定的に推移してくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神立駅を最寄駅とするかすみがうら市内及び土浦市内の普通住宅地域。需要者の中心は同市内の３０代の 一次取得者である。同一需給圏内での分譲地や建売住宅の供給も多いが、駅徒歩圏の利便性の良さや、神立駅周辺の道 路整備、再開発等もあり、現時点では新型コロナの影響も弱く、需給関係は安定している。土地は１５０～２００㎡程 度で５００～８００万円、新築建売物件は低価格なもので２千万円までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街地内の既成住宅地域に位置し、同一需給圏内の住宅地域から価格判定の指標となりうる取引事例を収 集し得た。一方、近隣地域周辺ではアパートも見られ、賃貸需要も見込めるが、比較的小規模な戸建住宅が標準的で、 対象標準地の画地規模ではアパ－ト等の想定は妥当性を欠く。よって、本件では収益価格の試算は見送り、代表標準地 との均衡にも留意し、比準価格を中心に総合的に比較調整の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [100.8] [102.0] 100 33,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口減少率は県平均を上回る。コロナ禍 の住宅地市場への影響は弱く、神立駅圏市街 地の需給関係は安定しているが、郊外部や集 落部では弱含み。 神立駅西口に近い住宅地域であり、駅西口の 再開発や都市計画道路整備も進み、需給関係 は堅調で、地価は横ばいで推移している。 規模・形状ともに標準的な中間画地であり、 接道方位は西側で特段の優位性はなく、個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％