別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 稲敷 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲敷 9-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志 印  TEL.

鑑定評価額 145,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷市下太田字諏訪原４５７４番４ ②地積 　(㎡) 10,504   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場、倉庫兼事務所 Ｓ2 中小規模の工場等を 中心とした工業団地 北東13m市道、背面道 水道 滑河 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    70 ｍ、南   400 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    10,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 下太田工業団地 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 滑河駅　北西方 7.8km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 圏央道稲敷東ＩＣより約４ｋｍに位置する、昭和６２年頃からの工業団地であり、今後も当分の間は現状のまま 推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県南、県西、県央地区の内陸型工業団地。需要者は、東京や関西などの県外資本が大半だが、一部地元企 業の進出も見られる。圏央道の開通に伴い、新規の流通業務団地の需要は旺盛であるも、埼玉方面や県西地域と比較す ると、都心から遠い成田方面や稲敷市内の勢いは弱い。既存の工業団地内の取引事例も散見され、取引単価は概ね安定 している。コロナ禍の地価への影響は不透明。取引規模や価格帯はまちまちで、中心価格帯は見いだしにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社利用が標準的につき賃貸市場が未成熟で、評価に必要な賃貸事例の収集が困難なため、収益還元法は非適用とした 。取引事例比較法の適用に際しては、取引が少ないため、同一需給圏を広域的に捉えるとともに、類型の異なる事例を も採用した。但し、査定価格が概ね同一水準で、適切な補修正が施されていると判断できる。よって本件では、代表標 準地との検討をも踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [147.3] [100.0] 100 13,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価水準が低い一方で、交通インフラが整備 されているため、例年、茨城県の工場進出は 全国上位を占めている。コロナ禍の地価への 影響は不透明。 圏央道稲敷東ＩＣより約４ｋｍに位置する、 昭和６２年頃の工業団地。圏央道の開通に伴 い、立地的優位性向上。コロナ禍の地価への 影響は不透明。 個別的要因の変動は特に見受けられない。二 方路地であるも背面道の現状は道路の形態を 成していない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％