別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 稲敷 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲敷 -3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　永井　匡 印  TEL.

鑑定評価額 4,760,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷市古渡字田宿３７番１外 ②地積 　(㎡) 471   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、小売店舗の混 在する旧国道沿いの 住宅地域 東8m市道 水道、下水 下総神崎 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧桜川村の中心集落。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 下総神崎駅北西方 11.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの集落地域として熟成しており、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。地元需要が中心 であり、人口も減少傾向であるため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は稲敷市を中心に周辺市町を含む在来住宅地域。需要者は地縁関係者が中心であり、外部からの流入は少な い。対象標準地を含む桜川地区は、世帯数はほぼ横ばいながら人口は減少傾向が継続しているため、需要の回復には至 っていない。取引は属人的・地縁的な事情の影響が大きいため価格にはバラツキが大きい。中心となる総額の価格帯の 把握は困難であるが、稲敷市内の住宅地の土地取引では１００万円台の取引が比較的多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例のうち、規範性の高い事例を重視して求められた。他方、収益価格につい ては、近隣地域にはアパート等の収益物件はなく、賃貸市場は未成熟であるため、試算を行わなかった。主たる市場参 加者は市場性を重視して行動し、自用目的で取引を行う。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を 反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲敷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [104.0] 100 [105.7] [100.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微増。高齢化率は高い 状況が継続中。令和２年２月に大型店舗が開 業。 桜川地区の人口は減少、世帯数は横ばい。旧 桜川村の主要集落であり、住宅、小売店舗等 の混在する長閑な街並みに特段の変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％