別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 坂東 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂東 -10 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫 印  TEL.

鑑定評価額 4,900,000 円  １㎡当たりの価格 9,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂東市猫実字前原１６１１番２ ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか一般 住宅の見られる住宅 地域 北2.7m市道 水道 守谷 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.5 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 立地適正化計画（居住誘導区 域外） 街 路 ２．７ｍ市道 交通 施設 守谷駅　北西方 14.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後の農家住宅が多い旧来からの住宅地域であり、地域要因の変動は見られず、当面は現在の住環境を 維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂東市及び隣接市町の市街地周辺に広がる市街化調整区域内の住宅地域と判定した。需要者は近隣に生活 圏を有する者が中心で地域外からの需要者は少ない。近隣では離農、少子高齢化から地元需要も総じて弱く地価は弱含 みで推移している。需要の中心価格帯は近隣での土地の取引が少なく取引規模、取引価格は一様ではないが価格水準は １万円／㎡程度と思料する。新築戸建は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が多い市街化調整区域内の住宅地域で近隣に共同住宅等は見られず賃貸市場が未成熟であることから収益還元 法の適用は断念した。土地の取引は近隣に生活圏を有する者の自用目的が支配的である。比準価格は市街地周辺の調整 区域内の住環境が類似する事例を広域的に採用し試算した。よって、取引事例を広域的に検討した実証的な比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂東 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 9,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地は岩井地区の選好が強く横ばい乃至弱 含み、猿島地区、周辺地区の地価は下落傾向 。商業地の需要は総じて弱く地価は下落傾向 にある。 市街地周辺部の集落地域で、地域要因の特段 の変動はない。集落的特性から地元需要が中 心で同一需給圏外からの需要は総じて弱い。 戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地 条件は標準的で個別的要因に特段の変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％