鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

坂東 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	坂東ＴＫＣＲ２ -119	坂東市		建付地	（　）	不整形	東6m市道、南2m、二方路		１住居 (60,200)
b	坂東ＴＫＣＲ２ -18	坂東市		更地	（　）	長方形	北東18m市道、北西9m、角地		２住居 (70,200)
c	坂東６４１５公Ｒ３ -38	坂東市		更地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	境Ｒ２Ｃ６７９５ -16	猿島郡境町		建付地	（　）	ほぼ台形	南5m私道、西5m、角地		１低専 (50,80)
e	１２００６０８５２１ -31457	結城郡八千代町		更地	（　）	長方形	南12m町道、西9m、北6m、三方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,788	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 66.3]	29,667	100 [ 110.0]	26,970	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	28,000
b	(　 ) 28,821	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	27,478	100 [ 110.1]	24,957		26,000
c	(　 ) 32,328	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	30,696	100 [ 114.0]	26,926		28,000
d	(　 ) 27,223	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	25,160	100 [ 99.9]	25,185		26,200
e	(　 ) 25,491	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.3]	26,198	100 [ 105.6]	24,809		25,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -33.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,800 円／㎡]

坂東 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,905,416	340,059	1,565,357	1,420,370	144,987	（　0.9707） 140,739	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,814,780 円　　　　（　 12,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

坂東 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.24	ＬＳ2	132.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	160 ％	231 ㎡	16.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定建物は共同住宅でファミリータイプ（平均面積約３３㎡・４戸）、駐車面積６台分を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	66.24	100.0	66.24	1,253	82,999	1.0	82,999
							1.0	82,999
～

～

～

～

計		132.48	100.0	132.48		165,998		165,998
								165,998

⑨年額支払賃料	165,998 円　×　12ヶ月　＝　 1,991,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,991,976 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,334 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,826,642 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	165,998 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,522 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 165,998 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 77,252 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,905,416 円　　　　（　 8,249 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	坂東（住）　　　　-2	1,065 ( 1,064)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,183	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,307 円/㎡　月額支払賃料（　 1,253 円/㎡）　基準階 1 F B
b	坂東（住）　　　　-6	1,374 ( 1,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,321
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

坂東 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	59,100 円	19,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	59,759 円	1,991,976　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 167,400 円	19,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,700 円	19,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,700 円	19,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 340,059 円　（　　　　　　 1,472 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,700,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 132.48 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,420,370 円（　　　　　 6,149 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,905,416 円
②総費用	340,059 円
③純収益　①－②	1,565,357 円
④建物等に帰属する純収益	1,420,370 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	144,987 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	140,739 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 609 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,814,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
坂東 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

坂東 -6

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　山口　克次

印

TEL.

鑑定評価額

6,190,000 円

１㎡当たりの価格

26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	坂東市辺田字外手山１０８５番４５				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他） (60,160)
	台形 1:1	住宅Ｗ1	住宅、アパート、工場が混在する住宅地域	南西4m市道	水道、下水	守谷 16.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

公共施設に近い住宅地域

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

守谷駅北西方

16.0km

法令

規制

２住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

小学校、スーパーに近く利便性が良好な住宅地域。低層住宅地域として熟成しており、今後においても現状に近
い状態で推移していくものと予測される。地価は弱含み傾向。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏の範囲は、坂東市内市街化区域住宅地域を中心に、隣接市町の市街化区域内住宅地域をも含むと判定した
。想定される需要者は、市内居住の３０～４０代が中心。市場での住宅需要は、近年新規分譲住宅への選好性が強く、
需給は概ね良好であるが、既存の住宅地及び中古住宅はやや弱含み傾向。尚、市場で中心となる価格帯は、土地７０坪
程度で６００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円前後と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は周辺に住宅、アパート、工場が混在する住宅地域である。市内では収益物件における取引利回りを重視し
た取引は成熟しておらず、自用目的の取引が中心である。本件における収益価格であるが、土地価格に見合う賃料水準
が形成されていないため、比準価格に比べ低く求められた。よって本件においては比準価格を標準とし、収益価格を参
考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　坂東 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,900 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[101.0]

100
[106.9]

[104.0]
100

26,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少率は県平均より大きく、高齢化率は
県平均より若干高い。土地取引及び建築着工
件数は、ともに若干の減少傾向。

学校、スーパーに近い在来の住宅地域であり
、生活利便性は良好であるが、地域内の住宅
需要はやや弱含み傾向。

道路方位は南西側で日照等は良好。画地規模
は概ね標準的といえる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

坂東 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	坂東６４１５公Ｒ３ -38	坂東市		更地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	坂東ＴＫＣＲ２ -125	坂東市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、北東3m、角地		１住居 (60,200)
c	境Ｒ３公６７３９ -18	猿島郡境町		更地	（　）	ほぼ台形	東5m私道、中間画地		１低専 (40,80)
d	境Ｒ３公独６７３９ -2	猿島郡境町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		２住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,328	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	30,696	100 [ 115.0]	26,692	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	27,800
b	(　 ) 26,961	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	25,794	100 [ 101.0]	25,539		26,600
c	(　 ) 24,199	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,199	100 [ 94.1]	25,716		26,700
d	(　 ) 26,451	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	27,269	100 [ 105.0]	25,970		27,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,800 円／㎡]

坂東 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価を求めることができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,913,015	338,998	1,574,017	1,413,160	160,857	（　0.9707） 156,144	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,122,880 円　　　　（　 13,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

坂東 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.24	ＬＳ2	132.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	160 ％	231 ㎡	16.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たりの賃貸面積３３㎡程度の２ＤＫ、各階２戸、計４戸。駐車場は敷地内に６台分を確保し、使用料は家賃に含むものと想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	66.24	100.0	66.24	1,246	82,535	1.0	82,535
							1.0	82,535
2～ 2	居宅	66.24	100.0	66.24	1,270	84,125	1.0	84,125
							1.0	84,125
～

～

～

計		132.48	100.0	132.48		166,660		166,660
								166,660

⑨年額支払賃料	166,660 円　×　12ヶ月　＝　 1,999,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,999,920 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,993 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,833,927 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	166,660 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,528 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 166,660 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 77,560 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,913,015 円　　　　（　 8,281 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	坂東（住）　　　　-1	1,145 ( 1,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,205	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,246 円/㎡）　基準階 1 F B
b	坂東（住）　　　　-19	1,209 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,340
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

坂東 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	58,800 円	19,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	59,998 円	1,999,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 166,600 円	19,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,600 円	19,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,600 円	19,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 338,998 円　（　　　　　　 1,468 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 132.48 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,413,160 円（　　　　　 6,118 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,913,015 円
②総費用	338,998 円
③純収益　①－②	1,574,017 円
④建物等に帰属する純収益	1,413,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	160,857 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	156,144 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 676 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,122,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,500 円／㎡）