鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

守谷 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	守谷ＳＫ公３（焼） -1	守谷市		更地	（　）	不整形	東25m国道、北6m、西6m、三方路		準住居高度3種最高20m (70,200)
b	つくみＳＳ調１ -48	つくばみらい市		更地	（　）	長方形	北西13m市道、南西9m、南東6m、三方路		近商地区計画等 (90,300)
c	つくば（Ｒ３公示） -502	つくば市		建付地	（　）	不整形	西16m市道、南13m、東6m、三方路		２中専文教地区第２種高度地区 (70,200)
d	つくば（Ｒ３公示） -448	つくば市		更地	（　）	正方形	南東16m国道、南西6m、角地		２住居高度地区3種文教地区３種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,246	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	131,509	100 [ 63.9]	205,804	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	206,000
b	(　 ) 150,301	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	141,793	100 [ 70.0]	202,561		203,000
c	(　 ) 166,374	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	170,793	100 [ 84.0]	203,325		203,000
d	(　 ) 127,511	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	123,797	100 [ 59.8]	207,018		207,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 205,000 円／㎡]

守谷 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,653,853	3,141,720	12,512,133	10,519,400	1,992,733	（　0.9483） 1,889,709	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	37,053,118 円　　　　（　 152,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

守谷 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	150.00	ＲＣ4	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	243 ㎡	15.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し　２～３階事務所フロア貸し、４～５階共同住宅（２ＬＤＫ、約５６．３㎡×４戸）を想定。

⑦有効率　 93.8 ％
の理由

地域の標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	85.0	127.50	3,200	408,000	3.0	1,224,000
							1.0	408,000
2～ 2	事務所	150.00	90.0	135.00	2,400	324,000	2.0	648,000
							1.0	324,000
3～ 4	居宅	150.00	100.0	150.00	2,100	315,000	1.0	315,000
							1.0	315,000
～

～

計		600.00	93.8	562.50		1,362,000		2,502,000
								1,362,000

⑨年額支払賃料	1,362,000 円　×　12ヶ月　＝　 16,344,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 562.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,344,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,144,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,199,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,502,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,269 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,362,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 430,664 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,653,853 円　　　　（　 64,419 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	守谷（９２２８）商　　　　-2	3,036 ( 3,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	3,373	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,299 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	守谷（９２２８）商　　　　-7	2,999 ( 2,912)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.5]	100 [100.0]	3,140
c	守谷（ＫＮ）　　　　-2	3,020 ( 2,936)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	3,389

守谷 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	447,000 円	149,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	490,320 円	16,344,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 386,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,519,800 円	149,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,141,720 円　（　　　　　　 12,929 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 243,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,519,400 円（　　　　　 43,290 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,653,853 円
②総費用	3,141,720 円
③純収益　①－②	12,512,133 円
④建物等に帰属する純収益	10,519,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,992,733 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,889,709 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,777 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,053,118 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
守谷 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

守谷 5-2

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　羽場　睦夫

印

TEL.

鑑定評価額

46,400,000 円

１㎡当たりの価格

191,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	守谷市中央２丁目１６番２０				②地積　(㎡)	243 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1:1	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ4	飲食店舗やホテル等が見られる駅前商業地域	南西22m市道	水道、ガス、下水	守谷 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 80 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

４階建程度の店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

守谷駅北東方

130m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駐車場等の低未利用地もみられるが、松並土地区画整理事業の宅地供給により人口の増加が予測され、駅前商業
地域として発展が期待される。立地的な優位性を有し、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗、事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 204,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 151,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＴＸ沿線の商業地域と判断される。需要者は店舗、事務所、共同住宅等の経営者が中心と考えられる。近
隣は稀少性の高い商業地域である。背後にはひがし野、中央地区を控え、また松並土地区画整理事業も完了し、通行量
の増加、更なる発展性が期待される。さらに良好価格帯での土地取引も散見され、本年地価は上昇傾向で推移した。尚
、取引が少なく中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

守谷市内での取引発生が少なく、茨城県内で発生した取引事例を採用したが、何れも類似性が認められ、近隣地域の特
性が反映された価格が得られたと思料される。また地域内には店舗ビルが多数見られ、適正な収益価格が得られたもの
と判断する。しかし、守谷駅周辺商業地の市場性及び近隣地域の収益性を考慮した結果、比準価格を重視し収益価格を
関連付け、前年価格との対比により対象標準地の鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    189,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は増加傾向で高齢化率も県平均より低い
水準にある。守谷市の商業地は守谷駅周辺で
地価上昇が確認できている。

守谷駅に近接した駅前商業地域である。供給
はほとんどみられず、希少性を有し、地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

守谷 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	守谷ＫＮ公３ -5	守谷市		更地	（　）	長方形	北東17m市道、中間画地		商業 (80,500)
b	守谷ＳＫ公３（焼） -1	守谷市		更地	（　）	不整形	東25m国道、北6m、西6m、三方路		準住居高度3種最高20m (70,200)
c	つくみＧＹ公３ -9	つくばみらい市		更地	（　）	長方形	南西30m市道、北東6m、二方路		近商地区計画等景観形成重点地区 (90,300)
d	つくば（Ｒ３公示） -502	つくば市		建付地	（　）	不整形	西16m市道、南13m、東6m、三方路		２中専文教地区第２種高度地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 263,278	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	268,807	100 [ 92.2]	291,548	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	292,000
b	(　 ) 131,246	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	131,509	100 [ 62.3]	211,090		211,000
c	(　 ) 124,386	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	120,763	100 [ 62.4]	193,530		194,000
d	(　 ) 166,374	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	170,793	100 [ 82.8]	206,272		206,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 204,000 円／㎡]

守谷 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,875,798	3,966,858	14,908,940	12,935,200	1,973,740	（　0.9490） 1,873,079	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	36,727,039 円　　　　（　 151,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

守谷 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	180.00	ＲＣ4	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	243 ㎡	15.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３～４階共同住宅（ワンルームタイプ、約３３㎡×１０戸、敷地内平面式駐車場（自走式）×３台を想定。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	90.0	162.00	3,201	518,562	3.0	1,555,686
							1.0	518,562
2～ 2	事務所	180.00	91.0	163.80	2,800	458,640	3.0	1,375,920
							1.0	458,640
3～ 4	共同住宅	180.00	91.0	163.80	2,100	343,980	1.0	343,980
							1.0	343,980
～

～

計		720.00	90.8	653.40		1,665,162		3,619,566
								1,665,162

⑨年額支払賃料	1,665,162 円　×　12ヶ月　＝　 19,981,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 653.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	保証金等により担保されているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,981,944 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,658,501 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,323,443 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,619,566 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,191 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,665,162 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 519,164 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,875,798 円　　　　（　 77,678 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	守谷（９２２８）商　　　　-4	2,882 ( 2,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	3,034	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,298 円/㎡　月額支払賃料（　 3,201 円/㎡）　基準階 1 F B
b	守谷（９２２８）商　　　　-7	2,999 ( 2,912)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,323
c	守谷（ＫＮ）　　　　-1	3,193 ( 3,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	3,538

守谷 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	552,000 円	184,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	599,458 円	19,981,944　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 386,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,876,800 円	184,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	368,000 円	184,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,966,858 円　（　　　　　　 16,325 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	184,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,935,200 円（　　　　　 53,231 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,875,798 円
②総費用	3,966,858 円
③純収益　①－②	14,908,940 円
④建物等に帰属する純収益	12,935,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,973,740 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,873,079 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,708 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,727,039 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,000 円／㎡）