別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 守谷 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -8 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　永井　匡 印  TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市けやき台５丁目１３番７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 南守谷 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 南守谷駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 居住の快適性及び利便性を兼備した住宅団地内にあり、今後とも現状程度の住環境を維持するとものと予測され る。底堅い需要があるため、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守谷市及びその周辺市内のＴＸ線沿線及び関東鉄道常総線沿線の住宅地域。需要者は同一需給圏内の３ ０～４０歳代の居住者が中心であるが、周辺市や県外から都心への通勤者の需要も見込まれる。近隣地域内は南守谷駅 徒歩圏内にあり、守谷駅徒歩圏と比較すると需要はやや弱いが、堅調な需要が認められる。需要の中心となる総額の価 格帯は、土地は５０坪のもので、１，８００万円程度、新築戸建物件では３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例のうち、規範性の高い事例から求められた。他方、収益価格は、共同住宅 用地としては画地規模が小さく収益性の確保が困難となっているため、試算を行わなかった。主たる市場参加者は自用 目的で取引を行う。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、対象標準 地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　守谷 -1                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口、世帯数は増加、高齢化率の上昇傾向は 継続。取引件数、住宅着工戸数は横ばい乃至 減少傾向。守谷駅圏の供給不足傾向は継続。 けやき台地区の人口及び世帯数は増加。公共 公益施設、商業施設に近く利便性が高いとい う立地的特性に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％