別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 潮来 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   潮来 -12 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵 印  TEL.

鑑定評価額 4,470,000 円  １㎡当たりの価格 4,960 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 潮来市大生字御鍵免１０１１番３外 ②地積 　(㎡) 902   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 住宅、店舗、事業所 等が見られる農家住 宅地域 南西10.6m県道、北西側道 水道、下水 延方 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西 1,700 ｍ、南 1,000 ｍ、北   900 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       880 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １０．６ｍ県道 交通 施設 延方駅　北西方 5.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域の特性に変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,960 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、潮来市の郊外部のほか、隣接する行方市郊外部を含む農家集落地域一帯で、需要者は主として当地区に 地縁的選好性を有する地元の子弟・農業従事者・地元出身者等が考えられる。当地域は、市中心部へのアクセスも遠く 山林・農地が広がる中に形成されてきた集落地域であり、地域内の土地利用は農家住宅及び農業関連施設等が大半で、 第三者による取引件数も少なく供給も稀。需要の中心となる価格帯は坪単価で１．５万～２万円程度と推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を得たので検討を行う。比準価格は、潮来市内に存する正常な取引事例を採用し、一部、地域格 差率等がやや大きい事例も存するが、代替競争関係に留意のうえ慎重に調整を行い、適切に試算し得たと思料する。収 益価格は、近隣地域が農家住宅地域であり賃貸市場は未成熟であるため適用できなかった。以上より、比準価格を妥当 と認め、代表標準地との均衡に留意のうえ、本件比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿嶋 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,550 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [169.0] [100.0] 100 4,910  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,010 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 潮来市の地価は一部地域で下げ止まりも見ら れるも依然下落基調。人口減少・高齢化が進 行し市場の動きは鈍い。新型コロナ影響も状 況に応じて注視。 旧来からの農家集落地域であり、地価に影響 を及ぼす著しい地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +76.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％