鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

潮来 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	潮来（Ｒ３公） -203	潮来市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	潮来（Ｒ３公） -310	潮来市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、南3m、角地		準工 (70,200)
c	潮来（Ｒ３公） -14	潮来市		更地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	潮来（Ｒ３公） -7	潮来市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、南6m、二方路		１中専 (70,200)
e	潮来（Ｒ３公） -8	潮来市		更地	（　）	長方形	東8m市道、西5m、二方路		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,255	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	18,074	100 [ 113.0]	15,995	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	16,600
b	(　 ) 14,519	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	13,745	100 [ 86.4]	15,909		16,500
c	(　 ) 18,144	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,144	100 [ 114.1]	15,902		16,500
d	(　 ) 15,010	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	14,657	100 [ 92.1]	15,914		16,600
e	(　 ) 17,401	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	16,827	100 [ 107.6]	15,638		16,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +17.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,500 円／㎡]

潮来 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,381,760	431,174	1,950,586	1,855,040	95,546	（　0.9730） 92,966	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,859,320 円　　　　（　 8,730 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

潮来 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	213 ㎡	10.4 m x 19.9 m	前面道路：市道　 8.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

メゾネット形式ファミリータイプを想定、平均専有面積１Ｆ・２Ｆ合計２０～２５坪程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネット形式のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	1,149	103,410	1.0	103,410
							1.0	103,410
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		206,820		206,820
								206,820

⑨年額支払賃料	206,820 円　×　12ヶ月　＝　 2,481,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,481,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 198,547 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,283,293 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	206,820 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,903 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 206,820 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 96,564 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,381,760 円　　　　（　 11,182 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	潮来（Ｒ３公）　　　　-4	1,215 ( 1,215)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,203	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,199 円/㎡　月額支払賃料（　 1,149 円/㎡）　基準階 1 F B
b	潮来（Ｒ３公）　　　　-5	1,109 ( 1,064)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,167
c	潮来（Ｒ３公）　　　　-15	1,128 ( 1,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,226

潮来 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,600 円	27,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	99,274 円	2,481,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 190,400 円	27,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 431,174 円　（　　　　　　 2,024 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,200,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,855,040 円（　　　　　 8,709 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,381,760 円
②総費用	431,174 円
③純収益　①－②	1,950,586 円
④建物等に帰属する純収益	1,855,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	95,546 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	92,966 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 436 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,859,320 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,730 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
潮来 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

潮来 -6

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　海老澤　聡

印

TEL.

鑑定評価額

3,510,000 円

１㎡当たりの価格

16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	潮来市宮前２丁目３７番１４				②地積　(㎡)	213 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地が見られる住宅地域	南東8.8m市道	水道、下水	延方 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

２階程度の低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北　８．８
ｍ市道

交通

施設

延方駅北方

130m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

延方駅に近接する区画整然とした戸建住宅地域として熟成しており、変動が認められる要因は見あたらず、今後
も現状程度で推移していくものと見込まれる。コロナ禍の影響は、現時点では需給関係に表面化していない。

(3)最有効使用の判定

２階程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,490 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に潮来市及び周辺市の住宅地域が存する圏域と判定した。需要者は潮来市内在住あるいは市内に勤務す
る一次取得者層が中心である。近隣地域おいては震災の影響が比較的小さかったことから市場性は堅調で需給は安定し
、現時点ではコロナ禍の影響は小さく、地価は底堅く推移している。需要の中心価格帯は、土地は３００～５００万円
程度、新築戸建住宅は２，０００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

鉄道駅に近接する利便性の良好な住環境を保持する住宅地域であり、地域内の一部にはアパート等もみられる。しかし
ながら、賃貸経営を目的とした土地取引は僅少で、また、元本価値に相応する賃料が収受しにくい地域であるため、賃
貸を想定した収益価格はやや低位に求められた。本件においては、自己利用目的取引の経済価値を反映した比準価格の
説得力が高いと判断して採用し、収益価格は参考にとどめ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内全体的には、地価は弱含みであるが、地
勢や品等の条件に優る住宅地域では需給は安
定している。コロナ禍については現在、顕著
な影響はない。

鉄道駅に近く、また国道５１号にも近接して
おり、利便性の良好な住宅地域である。底値
感もあり、近年は需給関係は堅調に推移して
いる。

特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

潮来 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	潮来（Ｒ３公） -7	潮来市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、南6m、二方路		１中専 (70,200)
b	潮来（Ｒ３公） -202	潮来市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	鹿嶋（３公示） -23	鹿嶋市		更地	（　）	ほぼ整形	北西6m私道、中間画地		１中専 (60,200)
d	神栖（Ｒ３公示） -38	神栖市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西18m市道、南8m、角地		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,010	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	14,657	100 [ 91.2]	16,071	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	16,700
b	(　 ) 24,022	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	23,052	100 [ 143.6]	16,053		16,700
c	(　 ) 20,387	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	20,185	100 [ 128.3]	15,733		16,400
d	(　 ) 17,793	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	16,697	100 [ 108.2]	15,432		16,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +48.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +44.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,500 円／㎡]

潮来 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,305,648	398,578	1,907,070	1,814,120	92,950	（　0.9730） 90,440	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,808,800 円　　　　（　 8,490 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

潮来 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	213 ㎡	10.4 m x 19.9 m	前面道路：市道　 8.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４５㎡、駐車場あり。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	1,137	102,330	1.0	102,330
							1.0	102,330
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		204,660		204,660
								204,660

⑨年額支払賃料	204,660 円　×　12ヶ月　＝　 2,455,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,455,920 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 245,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,210,328 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	204,660 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,842 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 204,660 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 93,478 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,305,648 円　　　　（　 10,825 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	潮来（Ｒ３公）　　　　-6	1,110 ( 1,065)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,220	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,186 円/㎡　月額支払賃料（　 1,137 円/㎡）　基準階 1 F B
b	潮来（Ｒ３公）　　　　-14	1,079 ( 1,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,173
c	潮来（Ｒ３公）　　　　-16	1,174 ( 1,126)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,162

潮来 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	79,800 円	26,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	73,678 円	2,455,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 186,200 円	26,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 398,578 円　（　　　　　　 1,871 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,814,120 円（　　　　　 8,517 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,305,648 円
②総費用	398,578 円
③純収益　①－②	1,907,070 円
④建物等に帰属する純収益	1,814,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	92,950 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	90,440 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 425 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,808,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,490 円／㎡）