別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鹿嶋 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿嶋 -7 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　土田　達雄 印  TEL.

鑑定評価額 5,290,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿嶋市大字下津字新田畑６６０番４ ②地積 　(㎡) 404   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 北4m未舗装市道 水道 鹿島神宮 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   900 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道（未舗装） 交通 施設 鹿島神宮駅　北東方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地に囲まれた台地の住宅地域であり、現在の住環境を維持するものと予測する。発展要因がみられず、地価水 準は今後も下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は地縁的関係を有する鹿嶋市内居住者が殆どを 占め、外部からの流入は殆ど認められず需要は弱含みであり、地価下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は 、土地が標準的画地の４００㎡で５２０万円程度である。新築戸建は２，０００万円程度の物件が需要の中心となって いる。なお、新型コロナの影響は、ほとんど見られず、あるとしても限定的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は主に一般住宅及び農家住宅からなる古くからの農家集落地域である。自己使用目的の取引が 大半でアパート等の収益物件は見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は困難である。よって 市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該評価額は代表標準地を規準とした価格 と同額であり、充分均衡が保たれている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿嶋 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,550 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [ 63.2] [100.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の高台住宅地の人気は続いているが価格 上昇は鈍化傾向にある。低地及び市郊外部の 既存集落においては横這いもしくは下落傾向 にある。 畑が多くを占め、従来から取引の低調な地域 。特に大きな変動要因は見られず、土地需要 は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％