鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

ひたちなか 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなかＭＳ -463	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m市道、南西5m、角地		１住居 (70,200)
b	ひたちなかＭＳ（再） -444	ひたちなか市		更地	（　）	長方形	南西27m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	大洗ＭＳ -1	東茨城郡大洗町		建付地	（　）	長方形	北西6m町道、中間画地		２低専 (60,150)
d	ひたちなかＹＴ -10	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、北西6m、角地		１住居 (70,200)
e	ひたちなかＳＮ -59	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ台形	北西12m市道、南東4m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,189	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 96.4]	19,538	100 [ 73.8]	26,474	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	27,800
b	(　 ) 18,836	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	20,615	100 [ 76.9]	26,808		28,100
c	(　 ) 38,201	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	37,671	100 [ 135.4]	27,822		29,200
d	(　 ) 35,000	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	33,620	100 [ 123.3]	27,267		28,600
e	(　 ) 22,613	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	21,743	100 [ 83.0]	26,196		27,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.5
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +78.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +44.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,000 円／㎡]

ひたちなか 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,410,072	463,022	1,947,050	1,827,850	119,200	（　0.9498） 113,216	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,264,320 円　　　　（　 18,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	80.00	Ｓ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	121 ㎡	11.0 m x 11.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階共同住宅（ファミリータイプ２ＤＫ）と判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	100.0	80.00	1,508	120,640	3.0	361,920
							0.0	0
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,215	97,200	2.0	194,400
							0.0	0
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		217,840		556,320
								0

⑨年額支払賃料	217,840 円　×　12ヶ月　＝　 2,614,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,614,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 209,126 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,404,954 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	556,320 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,118 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,410,072 円　　　　（　 19,918 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなかＴＳ（賃）　　　　-13	1,328 ( 1,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,570	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,512 円/㎡　月額支払賃料（　 1,508 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ひたちなかＴＳ（賃）　　　　-6	1,783 ( 1,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,459
c	ひたちなかＴＳ（賃）　　　　-8	1,559 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,508

ひたちなか 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,900 円	26,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	78,422 円	2,614,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 245,900 円	26,300,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 463,022 円　（　　　　　　 3,827 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,300,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,827,850 円（　　　　　 15,106 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,410,072 円
②総費用	463,022 円
③純収益　①－②	1,947,050 円
④建物等に帰属する純収益	1,827,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	119,200 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	113,216 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 936 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,264,320 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
ひたちなか 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

ひたちなか 5-5

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　後藤　伸一

印

TEL.

鑑定評価額

3,240,000 円

１㎡当たりの価格

26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	ひたちなか市湊中央２丁目５６６１番｢湊中央２－１－２９｣				②地積　(㎡)	121 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	台形 1:1	店舗兼住宅Ｗ1	低層店舗等のほか一般住宅も混在する商業地域	北東18m県道、南東側道	水道、下水	那珂湊 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 250 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

２階建店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

那珂湊駅南東方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧那珂湊地区の中心部に位置する県道沿いの商業地域である。旧来からの商店街で駐車所確保が困難等利用度が
劣り、人口の流入も少なく地価下落傾向は継続している。新型コロナウィルスの動向に留意。

(3)最有効使用の判定

２階建店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ひたちなか市及び周辺市町村の商業地域である。地域の中心部に位置し、漁港の市場等は盛況をみせる
ものの、旧来からの地元商店街は利用が少なく市場が低迷している。また郊外に駐車場付きの大規模店舗が出店してい
る一方、画地規模も小さく駐車場確保も困難で需要は少ない。需要の中心となる価格帯は、業種業態によって異なるた
め見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層店舗等を中心とした旧来からの地元商店街であり、需要者の多くは自用の店舗として利用しており、テナント利用
は少ない状況にある。商業地域における投資採算性は重視されるべきであり収益価格を算定したが、信頼性は相対的に
劣る。一方、取引事例は同一需給圏を広域に判定し概ね収集出来た。比準価格は実証的かつ客観的で信頼性が高い。よ
って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　ひたちなか 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,500 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[212.7]

[105.0]
100

26,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧那珂湊地区は、既存の地元商店街の老朽化
及び郊外の大規模商業施設に顧客が流出し、
需給動向は低迷している。

旧来の地元商店街は繁華性が少なく需要もほ
とんどないため地価下落傾向が継続的に続い
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　+124.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

ひたちなか 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなかＭＳ（再） -444	ひたちなか市		更地	（　）	長方形	南西27m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	ひたちなかＳＫ -301004	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ整形	北西20m国道、南東5m、南西4m、三方路		１住居 (70,200)
c	ひたちなかＮＨ（再） -562	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ台形	東10.9m道路、中間画地		準工 (60,200)
d	大洗ＴＦ -27001	東茨城郡大洗町		更地	（　）	不整形	北6m町道、南3.4m、二方路		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,836	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	20,615	100 [ 76.5]	26,948	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	28,300
b	(　 ) 14,881	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	14,419	100 [ 55.7]	25,887		27,200
c	(　 ) 10,604	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	14,536	100 [ 55.9]	26,004		27,300
d	(　 ) 15,129	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 82.6]	17,913	100 [ 65.3]	27,432		28,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,900 円／㎡]

ひたちなか 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,386,177	459,345	1,926,832	1,813,950	112,882	（　0.9498） 107,215	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,144,300 円　　　　（　 17,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	80.00	Ｓ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	121 ㎡	11.0 m x 11.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸し、２階共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗フロアー貸し外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	100.0	80.00	1,496	119,680	3.0	359,040
							0.0	0
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,200	96,000	2.0	192,000
							0.0	0
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		215,680		551,040
								0

⑨年額支払賃料	215,680 円　×　12ヶ月　＝　 2,588,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,588,160 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 207,053 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,381,107 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	551,040 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,070 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,386,177 円　　　　（　 19,720 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなかＵＨ（賃）　　　　-1	1,657 ( 1,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,470	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,500 円/㎡　月額支払賃料（　 1,496 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ひたちなかＴＳ（賃）　　　　-14	1,997 ( 1,911)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [131.0]	100 [100.0]	1,588
c	ひたちなかＴＳ（賃）　　　　-12	1,974 ( 1,888)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [126.0]	100 [100.0]	1,567

ひたちなか 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,300 円	26,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	77,645 円	2,588,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 244,000 円	26,100,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 459,345 円　（　　　　　　 3,796 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,100,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,813,950 円（　　　　　 14,991 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,386,177 円
②総費用	459,345 円
③純収益　①－②	1,926,832 円
④建物等に帰属する純収益	1,813,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	112,882 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	107,215 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 886 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,144,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,700 円／㎡）