鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

ひたちなか 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなかＳＫ -301005	ひたちなか市		更地	（　）	台形	北西16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	ひたちなかＴＳ -509	ひたちなか市		更地	（　）	不整形	東14.6m市道、西9m、二方路		商業 (100,400)
c	水戸ＯＫＲ３公 -15	水戸市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		近商高度5種最高45m 駐車場整備地区 (80,300)
d	水戸ＴＳ -881	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東17.5m国道、中間画地		商業高度5種最高45m 駐車場整備地区 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,434	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	43,906	100 [ 79.1]	55,507	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,500
b	(　 ) 50,386	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	49,937	100 [ 86.6]	57,664		57,700
c	(　 ) 60,901	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,779	100 [ 108.8]	55,863		55,900
d	(　 ) 112,985	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,533	100 [ 187.6]	59,986		60,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +67.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,900 円／㎡]

ひたちなか 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,752,190	3,916,048	13,836,142	12,935,200	900,942	（　0.9490） 854,994	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	16,764,588 円　　　　（　 32,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	250.00	ＲＣ4	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	511 ㎡	19.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～４階を事務所として各階フロア貸しすることを想定。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

エレベーター、階段、廊下、ホールを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	80.0	200.00	2,320	464,000	6.0	2,784,000
							0.0	0
2～ 4	事務所	250.00	85.0	212.50	1,738	369,325	4.0	1,477,300
							0.0	0
～

～

～

計		1,000.00	83.8	837.50		1,571,975		7,215,900
								0

⑨年額支払賃料	1,571,975 円　×　12ヶ月　＝　 18,863,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 837.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,863,700 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,537,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,685,804 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,215,900 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,386 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,752,190 円　　　　（　 34,740 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸ＳＫ（賃）　　　　-301012	1,956 ( 1,951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [120.5]	100 [100.0]	1,745	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,744 円/㎡　月額支払賃料（　 1,738 円/㎡）　基準階 2 F B
b	日立ＮＴ（賃）　　　　-16	1,618 ( 1,617)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,739
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ひたちなか 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	736,000 円	184,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	768,948 円	19,223,700　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 230,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,720,400 円	184,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	276,000 円	184,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,916,048 円　（　　　　　　 7,663 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	184,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,935,200 円（　　　　　 25,314 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,752,190 円
②総費用	3,916,048 円
③純収益　①－②	13,836,142 円
④建物等に帰属する純収益	12,935,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	900,942 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	854,994 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,673 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,764,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
ひたちなか 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

ひたちなか 5-2

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　高田　文明

印

TEL.

鑑定評価額

27,700,000 円

１㎡当たりの価格

54,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	ひたちなか市笹野町３丁目２番１９｢笹野町３－２－５｣				②地積　(㎡)	511 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	事務所ＲＣ4	店舗、事務所、飲食店等が集まる路線商業地域	北33m市道	水道、下水	勝田 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 510 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３３ｍ市道

交通

施設

勝田駅東方

2.0km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線市道「昭和通り線」沿いの商業地域であり、業種の転換などによる一定の需要も見込まれる。最近の地価は
ほぼ横ばいで推移していたが、本年は新型コロナの影響から僅かな下落が認められた。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主にひたちなか市旧勝田地区の連絡性道路沿いに形成された路線商業地域。需要者はチェーン店を展開
する中央資本や地元事業者などが中心となっている。郊外の大型ＳＣ及びその周辺店舗への顧客流出は続いているが、
当該地域は営業形態が異なるため、一定の繁華性を維持している。最近の沿道商業地域では土地取引も少なく、また規
模などの個別性によって取引価格も区々であるため、中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似地域に存する信頼性の高い５つの取引事例を採用して算定した価格であり、対象近隣地域の現在の地
価水準を適切に表した試算価格と解される。一方、収益性を重視すべき商業地域であるため、収益価格も尊重すべき価
格であるが、但し当該地域の需要は自己使用目的が中心であり、収益性を重視した需要はほぼ見受けられない。従って
、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　ひたちなか 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     54,200 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

既存の商店街では勝田駅周辺に需要が見られ
るが総じて需要は弱い。一方、幹線道路沿い
への需要は堅調であり、郊外大型店も活況を
呈している。

幹線道路沿いに位置する希少性から、一定の
需要があり、繁華性も認められる。地価はほ
ぼ横ばいで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

ひたちなか 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなかＴＳ -508	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ長方形	東14.6m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	ひたちなかＮＨ -570	ひたちなか市		更地	（　）	袋地等	南西8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	ひたちなかＳＫ -301005	ひたちなか市		更地	（　）	台形	北西16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	ひたちなかＹＴ -10	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、北西6m、角地		１住居 (70,200)
e	水戸ＯＫＲ３公 -5	水戸市		底地	（　）	ほぼ台形	西26m市道、北5.5m、角地		１住居高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,596	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	51,154	100 [ 87.7]	58,328	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	58,300
b	(　 ) 28,897	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	36,121	100 [ 64.0]	56,439		56,400
c	(　 ) 44,434	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	43,906	100 [ 76.6]	57,319		57,300
d	(　 ) 35,000	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	33,620	100 [ 59.6]	56,409		56,400
e	(　 60,487) 86,410	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	83,642	100 [ 143.0]	58,491		58,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -34.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +52.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,100 円／㎡]

ひたちなか 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成の商業地域に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,152,537	4,041,360	14,111,177	13,075,800	1,035,377	（　0.9490） 982,573	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	19,266,137 円　　　　（　 37,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	250.00	ＲＣ4	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	511 ㎡	19.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階事務所のフロア貸を想定した。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

供用部分を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	80.0	200.00	2,320	464,000	6.0	2,784,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	85.0	212.50	1,740	369,750	4.0	1,479,000
							0.0	0
3～ 4	事務所	250.00	85.0	212.50	1,740	369,750	4.0	1,479,000
							0.0	0
～

～

計		1,000.00	83.8	837.50		1,573,250		7,221,000
								0

⑨年額支払賃料	1,573,250 円　×　12ヶ月　＝　 18,879,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 837.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,879,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,154,340 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,084,660 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,221,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,877 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,152,537 円　　　　（　 35,524 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなかＴＳ（賃）　　　　-7	2,736 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [139.0]	100 [115.0]	1,729	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,746 円/㎡　月額支払賃料（　 1,740 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ひたちなかＴＳ（賃）　　　　-11	2,137 ( 2,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	1,802
c	ひたちなかＴＳ（賃）　　　　-6	1,783 ( 1,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	1,718

ひたちなか 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	930,000 円	186,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	769,560 円	19,239,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 230,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,739,100 円	186,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,041,360 円　（　　　　　　 7,909 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	186,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,075,800 円（　　　　　 25,589 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,152,537 円
②総費用	4,041,360 円
③純収益　①－②	14,111,177 円
④建物等に帰属する純収益	13,075,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,035,377 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	982,573 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,923 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,266,137 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,700 円／㎡）