鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

ひたちなか 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなかＳＫ -301003	ひたちなか市		更地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	ひたちなかＴＳ -508	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ長方形	東14.6m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	水戸ＯＫＲ３公 -15	水戸市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		近商高度5種最高45m 駐車場整備地区 (80,300)
d	東海ＳＮ -131	那珂郡東海村		更地	（　）	長方形	南東16m村道、北西6m、二方路		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,207	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,121	100 [ 74.8]	57,648	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,600
b	(　 ) 48,596	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	51,154	100 [ 87.2]	58,663		58,700
c	(　 ) 60,901	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,779	100 [ 98.0]	62,019		62,000
d	(　 ) 60,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	59,901	100 [ 94.6]	63,320		63,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,700 円／㎡]

ひたちなか 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難な為、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,048,852	1,285,824	4,763,028	4,260,180	502,848	（　0.9742） 489,875	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	9,605,392 円　　　　（　 48,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	198 ㎡	14.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２～５階が事務所を想定。各階フロア貸し。

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

同型建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	75.0	82.50	2,186	180,345	4.0	721,380
							0.0	0
2～ 3	事務所	110.00	85.0	93.50	1,967	183,915	3.0	551,745
							0.0	0
～

～

～

計		330.00	81.7	269.50		548,175		1,824,870
								0

⑨年額支払賃料	548,175 円　×　12ヶ月　＝　 6,578,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 269.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,578,100 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 545,982 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,032,118 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,824,870 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,734 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,048,852 円　　　　（　 30,550 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなかＵＨ（賃）　　　　-2	2,094 ( 2,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,345	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,193 円/㎡　月額支払賃料（　 2,186 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ひたちなかＴＳ（賃）　　　　-11	2,137 ( 2,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,117
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ひたちなか 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	242,400 円	60,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	263,124 円	6,578,100　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 566,600 円	60,600,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,600 円	60,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,600 円	60,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,285,824 円　（　　　　　　 6,494 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,260,180 円（　　　　　 21,516 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,048,852 円
②総費用	1,285,824 円
③純収益　①－②	4,763,028 円
④建物等に帰属する純収益	4,260,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	502,848 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	489,875 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,474 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,605,392 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
ひたちなか 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

ひたちなか 5-1

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　中島　寛和

印

TEL.

鑑定評価額

11,100,000 円

１㎡当たりの価格

56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	ひたちなか市表町１番７｢表町１－４｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1	事務所兼店舗ＲＣ3	各種小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東15m市道	水道、下水	勝田 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

勝田駅に近い飲食店舗が多い
商業地域

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

勝田駅南東方

250m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

勝田駅に近く飲食店が多い表町商店街内の商業地域であり、かつては物販店が多かったが、近年は夜型の飲食店
に移行が進んだことで店舗の構成が変化しており、この傾向は当分継続するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ひたちなか市及び周辺市町村内の普通商業地域を主体として近隣型及び路線型商業地域に及ぶ。典型的
な需要者としては市内の飲食、サービス業を営む個人事業者又は中小の法人事業者が想定される。近年成約に至ったも
のには高値での取引も珍しくないほか、新型コロナにより夜の飲食業が極めて深刻な影響を受ける中にあっても、立地
に優る物件に対する引き合いは強い。取引件数が少ないため総額面での中心的価格帯を特定し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

勝田駅に近い飲食店舗ビルが多く立地する地域で、本来はキャッシュフローに基づく投資採算価値によって価格形成が
なされるべき地域であるが、概して築年数が古く物件毎に貸室稼働率、賃料水準に差があるため、収益価格に全幅の信
頼を置きにくい。従って、現実の市場で発生した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検
討にも配慮しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　ひたちなか 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,500 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[ 96.5]

[100.0]
100

56,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症拡大により客足は
激減し、飲食、宿泊、サービス業を筆頭に売
上収益に深刻な影響が及んでいる。

勝田駅に近い飲食店舗が多く立地する商業地
域だが、市場の特性に関して特段の変動要因
はない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

ひたちなか 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなかＴＳ -508	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ長方形	東14.6m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	ひたちなかＳＫ -301003	ひたちなか市		更地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	東海ＳＮ -131	那珂郡東海村		更地	（　）	長方形	南東16m村道、北西6m、二方路		２住居 (70,200)
d	東海ＮＨ -68	那珂郡東海村		更地	（　）	長方形	南東16m村道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,596	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	51,154	100 [ 85.3]	59,970	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,000
b	(　 ) 43,207	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,121	100 [ 76.6]	56,294		56,300
c	(　 ) 60,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	59,901	100 [ 90.1]	66,483		66,500
d	(　 ) 43,544	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,544	100 [ 72.1]	60,394		60,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,900 円／㎡]

ひたちなか 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,948,675	1,188,313	4,760,362	4,260,180	500,182	（　0.9742） 487,277	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	9,554,451 円　　　　（　 48,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	198 ㎡	14.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所、各階フロア貸し

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

この種の建物として標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	80.0	88.00	2,269	199,672	4.0	798,688
							0.0	0
2～ 3	事務所	110.00	85.0	93.50	1,815	169,703	3.0	509,109
							0.0	0
～

～

～

計		330.00	83.3	275.00		539,078		1,816,906
								0

⑨年額支払賃料	539,078 円　×　12ヶ月　＝　 6,468,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,468,936 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 536,922 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,932,014 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,816,906 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,661 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,948,675 円　　　　（　 30,044 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなかＴＳ（賃）　　　　-7	2,736 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,354	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,277 円/㎡　月額支払賃料（　 2,269 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ひたちなかＵＨ（賃）　　　　-2	2,094 ( 2,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [112.5]	2,177
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ひたちなか 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	181,800 円	60,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	226,413 円	6,468,936　×　　　　 3.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 566,600 円	60,600,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,600 円	60,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,600 円	60,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,188,313 円　（　　　　　　 6,002 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,260,180 円（　　　　　 21,516 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,948,675 円
②総費用	1,188,313 円
③純収益　①－②	4,760,362 円
④建物等に帰属する純収益	4,260,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	500,182 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	487,277 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,461 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,554,451 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,300 円／㎡）