鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

ひたちなか -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなかＹＴ -8	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	ひたちなかＭＳ -458	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ整形	東16m区画街路、北9m、西6m、三方路		１住居地区計画等 (70,200)
c	ひたちなかＳＮ -46	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、東6m、角地		２住居 (70,200)
d	ひたちなかＭＳ -459	ひたちなか市		更地	（　）	長方形	西6m区画街路、中間画地		２低専 (50,100)
e	ひたちなかＵＨ -12	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西6m、角地		１低専 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,857	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,761	100 [ 126.0]	37,906	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	39,800
b	(　 ) 40,179	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.7]	47,071	100 [ 122.3]	38,488		40,400
c	(　 ) 43,879	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	42,601	100 [ 118.5]	35,950		37,700
d	(　 ) 33,156	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	32,506	100 [ 89.1]	36,483		38,300
e	(　 ) 41,667	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	39,984	100 [ 110.0]	36,349		38,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -14.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +17.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,500 円／㎡]

ひたちなか -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,744,284	374,428	1,369,856	1,254,880	114,976	（　0.9730） 111,872	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,237,440 円　　　　（　 12,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	186 ㎡	12.5 m x 14.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一室３０㎡程度のワンルーム×４戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,238	74,280	1.0	74,280
							0.0	0
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,310	78,600	1.0	78,600
							0.0	0
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		152,880		152,880
								0

⑨年額支払賃料	152,880 円　×　12ヶ月　＝　 1,834,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,834,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 91,728 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,742,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	152,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,452 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,744,284 円　　　　（　 9,378 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなかＮＨ（賃）　　　　-140	1,214 ( 1,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [130.0]	100 [ 80.0]	1,242	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,239 円/㎡　月額支払賃料（　 1,238 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ひたちなかＴＳ（賃）　　　　-9	988 ( 988)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [106.0]	100 [ 80.0]	1,253
c	ひたちなかＭＳ（賃）　　　　-2	1,115 ( 1,113)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [ 80.0]	1,223

ひたちなか -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	73,600 円	18,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	91,728 円	1,834,560　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,400 円	18,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,400 円	18,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,400 円	18,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 374,428 円　（　　　　　　 2,013 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,254,880 円（　　　　　 6,747 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,744,284 円
②総費用	374,428 円
③純収益　①－②	1,369,856 円
④建物等に帰属する純収益	1,254,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	114,976 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	111,872 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 601 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,237,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
ひたちなか -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

ひたちなか -22

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　高田　文明

印

TEL.

鑑定評価額

7,160,000 円

１㎡当たりの価格

38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	ひたちなか市小砂町１丁目８番１５				②地積　(㎡)	186 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	南6m市道	水道、下水	勝田 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 350 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

勝田駅南東方

2.7km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ勝田駅の南東方、一般住宅や共同住宅が混在する住宅地域である。従来は空地の目立つ地域であったが、最
近は新規分譲が増加、利便性が良好であるため需要は堅調である。地価は安定的推移が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、勝田駅の圏域に属する住宅地域である。主な需要者は、ひたちなか市の賃貸住宅や社宅等に居住する３
０～４０代の一次取得者が中心であり、周辺には新規分譲地の開発が活発に行われて供給過剰の感もあるが、生活利便
性は比較的良好な地域であることから一定の競争力を有して需要は堅調に推移している。価格帯は、土地が２００㎡程
度で７００～９００万円、新築戸建物件が２，５００～２，８００万円が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、勝田駅圏域に位置する同一需給圏内の類似地域から５つの取引事例を選択採用して試算した価格である。
補正率や格差率などは適切な数値と解され、信頼性の高い比準価格を求め得たものと思料する。一方、収益価格は、近
隣にアパートなどが見られるものの、土地価格に見合うだけの賃料水準は形成されておらず、試算値はかなり低位に算
定された。快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を重視することとし、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　ひたちなか -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 47,800 円／㎡

[100.6]
100

100
[102.0]

100
[128.1]

[105.0]
100

38,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減傾向で推移している。利便性の良
好な地域では需要が多く、地価上昇も見られ
、条件の劣る地域でも底値感から下落率は縮
小傾向にある。

教育施設や最寄品店等に接近する利便性の良
好な住宅地域であり、周辺の新規分譲地と競
合するが、競争力はあり、地価は安定的に推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

ひたちなか -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなかＹＴ -1	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	ひたちなかＹＴ -17	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16.2m区画街路、南西4m、角地		１中専地区計画等 (60,150)
c	ひたちなかＹＴ -16	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	ひたちなかＫＹ -21102	ひたちなか市		建付地	（　）	不整形	北西3.5m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e	ひたちなかＳＮ -46	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、東6m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,200	100 [ 90.1]	36,848	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	38,700
b	(　 ) 30,717	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	29,226	100 [ 81.1]	36,037		37,800
c	(　 ) 51,618	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	51,618	100 [ 139.0]	37,135		39,000
d	(　 ) 21,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.7]	29,885	100 [ 82.4]	36,268		38,100
e	(　 ) 43,879	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	42,601	100 [ 115.4]	36,916		38,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -29.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,500 円／㎡]

ひたちなか -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が見当たらないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,751,130	374,770	1,376,360	1,254,880	121,480	（　0.9730） 118,200	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,364,000 円　　　　（　 12,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	186 ㎡	12.5 m x 14.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３０㎡程度、ワンルームの２階建共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,279	76,740	1.0	76,740
							0.0	0
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,279	76,740	1.0	76,740
							0.0	0
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		153,480		153,480
								0

⑨年額支払賃料	153,480 円　×　12ヶ月　＝　 1,841,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,841,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 92,088 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,749,672 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	153,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,458 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,751,130 円　　　　（　 9,415 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなかＳＫ（賃）　　　　-301001	1,407 ( 1,405)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [135.0]	100 [ 83.0]	1,268	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,280 円/㎡　月額支払賃料（　 1,279 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ひたちなかＭＳ（賃）　　　　-7	1,459 ( 1,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [118.0]	100 [ 93.0]	1,343
c	ひたちなかＭＳ（賃）　　　　-5	1,065 ( 1,064)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [ 83.0]	1,284

ひたちなか -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,000 円	18,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	73,670 円	1,841,760　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,400 円	18,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,400 円	18,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,400 円	18,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 374,770 円　（　　　　　　 2,015 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,254,880 円（　　　　　 6,747 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,751,130 円
②総費用	374,770 円
③純収益　①－②	1,376,360 円
④建物等に帰属する純収益	1,254,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	121,480 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	118,200 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 635 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,364,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,700 円／㎡）