別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 ひたちなか -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -19 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明 印  TEL.

鑑定評価額 3,470,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市牛久保２丁目１２７１番 ｢牛久保２－１７－３｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のあ る区画整然とした住 宅地域 南西5m市道 水道、下水 殿山 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 殿山駅南方 250m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 殿山駅の徒歩圏に形成された住宅地域であり、小規模住宅などが建ち並んでいる。空地が介在するも需要は弱く 、新築住宅などもほとんど見受けられない。当分の間は地価も下落傾向を続けるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ひたちなか市の東部旧那珂湊地区、主に那珂湊駅や殿山駅の圏域に属する住宅地域。需要者は旧那珂湊 地区に地縁性のある一次取得者が中心であり、旧勝田地区や他市町からの転入者はほとんど見られない。震災後高台地 に存する当該地域の需要は高まったが、人口減少などの影響もあり、需要は減退している。土地は１５０～２００㎡程 度で３００～４００万円、新築の戸建物件では１，７００～２，２００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、ひたちなか市の南東部、旧那珂湊地区に存する５つの取引事例を採用して算定した価格である。何れも地 域状況の類似した地域に所在し、格差率も小さいため、信頼に足る試算価格と解される。一方、対象標準地は画地規模 が小さく、経済合理性に合致する賃貸経営はほぼ困難と認められるため、収益価格は算定しない。取引価格を指標とし て価格が決定されることが一般的と判断し、比準価格をもって対象標準地の鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大洗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [143.0] [104.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向で推移している。利便性の良 好な地域では需要が多く、地価上昇も見られ 、条件の劣る地域でも底値感から下落率は縮 小傾向にある。 殿山駅徒歩圏の住宅地域であり、ほぼ熟成し た地域が形成されている。震災後高台地に需 要が集中したが、現在は沈静化し、地域状況 は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％