別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
ひたちなか -17 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
ひたちなか -17 茨城県 茨城第4 氏名  不動産鑑定士 関山 成康 印  TEL.
鑑定評価額 5,970,000 円  1㎡当たりの価格 12,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
ひたちなか市大字足崎字北根668番1
②地積
 (㎡)
489  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)



台形
1:1.2
住宅

W1
農家住宅が見られる
が周囲に農地の多い
住宅地域
南西8m市道 水道 佐和

3.4km
(2)



①範囲 東   150 m、西   870 m、南   480 m、北   300 m ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    23.0 m、奥行 約    26.0 m、規模         500 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

8m市道 交通

施設
佐和駅南東方

3.4km
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
当地域は、農家住宅地域であり、今後とも住環境に大きな変化は生じないものと予測する。住宅地の取引は活発
化しておらず、地価は下落傾向にあり、今後とも同様の傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            12,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ねひたちなか市内の圏域である。需要者の中心はこの圏域に居住する1次取得者が多く、同一需給圏外
からの転入者は少ない。従来から宅地の需要はほとんどなく、したがって供給も少ない。分家等で宅地が必要となった
場合には農地を取引して、それを宅地化するというのが一般的である。土地は500~700万円程度が需要の中心で
ある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は農家住宅が見られるが周囲に農地の多い市街化調整区域内の住宅地域である。賃貸市場が未成熟であるため
、アパート等の収益物件は皆無であり収益価格は試算できなかった。よって、自用目的の取引事例により求めた比準価
格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           12,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り悪化しており、地価への悪影響が懸念され
る。


農家集落地域で地域要因に変動はないが、需
要は弱含みで地価は下落傾向にある。



個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.6 %  %
3 試算価格算定内訳 ひたちなか -17 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a ひたちなか
UH
-13
ひたちなか市

更地


  
(           ) 
長方形 東3m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
b ひたちなか
TS
-512
ひたちなか市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
c ひたちなか
MS
-466
ひたちなか市

更地


  
(           ) 
長方形 南西8m市道、
南東4m、角地




「調区」 

(70,200)
d ひたちなか
TS
-501
ひたちなか市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
e ひたちなか
UH
-1
ひたちなか市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北東11m市道、
北西2.5m、
角地



「調区」 

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
11,781  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[   /  ]
100
[  97.0]

12,109 
100
[  99.0]

12,231 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

12,200 
b (            
20,137  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

20,137 
100
[ 158.4]

12,713 

12,700 
c (            
16,575  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

16,201 
100
[ 130.8]

12,386 

12,400 
d (            
16,173  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

16,108 
100
[ 127.8]

12,604 

12,600 
e (            
9,475  
100
[ 100.0]
[  98.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.0]

9,761 
100
[  83.2]

11,732 

11,700 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -2.0 環境      +7.5
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +4.0 環境     +57.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境     +27.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +4.0 環境     +28.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +8.0 環境     -24.5
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      12,200 円/㎡]  



ひたちなか -17 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
市街化調整区域に所在する農家住宅の敷地であり、周辺地域に共同住宅や貸家などの賃貸物件は見あたらず、賃
貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は困難である。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
ひたちなか -17 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
ひたちなか -17 茨城県 茨城第4 氏名  不動産鑑定士 安 智範 印  TEL.
鑑定評価額 5,970,000 円  1㎡当たりの価格 12,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
ひたちなか市大字足崎字北根668番1
②地積
 (㎡)
489  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)



台形
1:1.2
住宅

W1
農家住宅が見られる
が周囲に農地の多い
住宅地域
南西8m市道 水道 佐和

3.4km
(2)



①範囲 東   150 m、西   870 m、南   480 m、北   300 m ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    23.0 m、奥行 約    26.0 m、規模         500 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

8m市道 交通

施設
佐和駅南東方

3.4km
法令

規制
「調区」 
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
市街化調整区域内の農家住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと思料する。土地取引は少なく、
需給動向は弱含みと予測される。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            12,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はひたちなか市及び近隣市町村内の市街化調整区域に存する農家住宅地域である。需要者は当該地域に地縁
・血縁を有する者が主で、他地域からの流入はほとんど見られない。広い土地を求める層の動きも見られるが、宅地需
要は限定的である。地縁的選好性が強く、土地取引件数は少ない。取引される規模や価格も開差があるため、需要の中
心となる価格帯は見い出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
市街化調整区域内の農家住宅地域であり、土地取引は自己使用目的が中心となり、居住の快適性・生活利便性が重視さ
れる。一方、近隣地域及びその周辺地域ではアパート等の収益物件は見られず、賃貸市場は未成熟であるため収益価格
は試算しない。したがって、取引時点が新しく市場における取引の実態を反映した取引事例から求められた比準価格を
採用し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           12,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気の下振れリスクも懸念されるが、新型コ
ロナウィルス感染症の不動産取引への大きな
影響もなく、宅地需要は堅調である。


郊外に存する農家住宅地域であり、新たな需
要を喚起する要因は見当たらない。



個別的要因に特段の変化はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.6 %  %
3 試算価格算定内訳 ひたちなか -17 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a ひたちなか
MS
-466
ひたちなか市

更地


  
(           ) 
長方形 南西8m市道、
南東4m、角地




「調区」 

(70,200)
b ひたちなか
NH
-563
ひたちなか市

建付


  
(           ) 
長方形 北3.6m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
c ひたちなか
SN
-58
ひたちなか市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 北16m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
d ひたちなか
TS
-501
ひたちなか市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
16,575  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

16,201 
100
[ 129.8]

12,482 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

12,500 
b (            
17,784  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

17,784 
100
[ 138.5]

12,840 

12,800 
c (            
19,412  
100
[ 100.0]
[  98.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

19,198 
100
[ 159.9]

12,006 

12,000 
d (            
16,173  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

16,108 
100
[ 140.8]

11,440 

11,400 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境     +26.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   +3.0 環境     +43.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -2.0 環境     +60.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +4.0 環境     +41.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      12,200 円/㎡]  



ひたちなか -17 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
農家集落地域内で、貸家に対する需要がなく、賃貸市場が未成熟なため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ