別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 ひたちなか -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -15 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　関山　成康 印  TEL.

鑑定評価額 3,940,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市阿字ケ浦町字南平１００１番４ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に農 地が見られる住宅地 域 北西4m市道 水道 阿字ヶ浦 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   300 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 阿字ヶ浦駅西方 560m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、低層住宅地域であり、今後とも住環境に大きな変化は生じないものと予測する。住宅地の取引は活発 化しておらず、地価は下落傾向にあり、今後とも同様の傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はひたちなか市の住宅地域であり、特に旧勝田地区内の住宅地との代替性がある。需要者の中心は市内に居 住する３０～４０代の１次取得者層が大半を占めるが、買替取得者も見られる。供給は地元開発業者による宅地分譲が 中心であるが、住環境及び利便性が良好な住宅地域であるため需要は底堅い。土地は４００万円程度、建物付で２，０ ００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅等の中に農地が見られる住宅地域である。賃貸市場が未成熟であるため、アパート等の収益物件は 皆無であるため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大洗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [176.5] [101.0] 100 15,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ り悪化しており、地価への悪影響が懸念され る。 地域要因に格別の変動はないが、需要は弱含 みで地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％