別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 ひたちなか -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -9 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　安　智範 印  TEL.

鑑定評価額 7,500,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市大字枝川字鳴戸内１２７９番 ②地積 　(㎡) 500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅の混 在する住宅地域 南東7m市道 水道 水戸 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 水戸駅北東方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 那珂川に近い一般住宅も散見される農家住宅地域である。河川の越水による浸水被害の危険性があり、需給動向 は弱含みと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はひたちなか市及び近隣市町村内の市街化調整区域に存する農家住宅地域である。主な需要者としては、当 該地域に地縁性を持つ居住者及びその縁故者である。地縁的選好性が強いことまた水害の危険性もあることから、取引 件数は少なく、需要は弱含みの状況が続いている。近年の少ない土地取引においては、取引規模や価格に開差があるた め、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、土地取引は自己使用目的が中心となり、居住の快適性・生活利便性が重視さ れる。一方、近隣地域及びその周辺地域ではアパート等の収益物件は見られず、賃貸市場は未成熟であるため収益価格 は試算しない。よって、取引時点が新しく市場における取引の実態を反映した取引事例から求められた比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　ひたちなか -17             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 81.7] [100.0] 100 14,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の下振れリスクも懸念されるが、新型コ ロナウィルス感染症の不動産取引への大きな 影響もなく、宅地需要は堅調である。 那珂川に近接する当該地域への新たな土地取 得需要は弱い状況である。 個別的要因に特段の変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％