鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

つくば 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ３公示） -453	つくば市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、北東25m、二方路		２住居高度地区3種文教地区３種 (70,200)
b	つくば（Ｒ３公示） -362	つくば市		更地	（　）	長方形	南西30m県道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
c	つくば（Ｒ３公示） -387	つくば市		更地	（　）	不整形	南20m市道、西14m、角地		１住居地区計画等 (70,200)
d	つくば（Ｒ３公示） -365	つくば市		更地	（　）	正方形	南東30m市道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
e	Ｒ３公示（土浦）再 -3	土浦市		底地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、北東2.7m、二方路		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,927	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	42,745	100 [ 145.5]	29,378	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,400
b	(　 ) 50,587	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,587	100 [ 181.5]	27,872		27,900
c	(　 ) 35,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 68.5]	52,409	100 [ 192.9]	27,169		27,200
d	(　 ) 49,044	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,044	100 [ 174.3]	28,138		28,100
e	(　 31,387) 39,234	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	40,664	100 [ 140.9]	28,860		28,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +43.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +49.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 +19.0	環境　　　　 +49.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -31.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +47.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,500 円／㎡]

つくば 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,419,059	1,372,053	5,047,006	4,590,590	456,416	（　0.9490） 433,139	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,492,922 円　　　　（　 19,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	433 ㎡	21.5 m x 21.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況、需要動向等から１階店舗、２階事務所を想定、敷地内に駐車場確保

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

地域の標準的な有効率を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	85.0	170.00	1,808	307,360	3.0	922,080
							0.0	0
2～ 2	事務所	200.00	90.0	180.00	1,550	279,000	3.0	837,000
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	87.5	350.00		586,360		1,759,080
								0

⑨年額支払賃料	586,360 円　×　12ヶ月　＝　 7,036,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,036,320 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 633,269 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,403,051 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,759,080 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,008 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,419,059 円　　　　（　 14,825 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ３公示）商　　　　-128	1,788 ( 1,687)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,854	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,813 円/㎡　月額支払賃料（　 1,808 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ３公示）商　　　　-144	2,119 ( 2,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [126.0]	100 [100.0]	1,808
c	つくば（Ｒ３公示）商　　　　-146	2,022 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	1,778

つくば 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	261,200 円	65,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	281,453 円	7,036,320　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 607,200 円	65,300,000　×　　 60.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	65,300 円	65,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,300 円	65,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,372,053 円　（　　　　　　 3,169 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,590,590 円（　　　　　 10,602 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,419,059 円
②総費用	1,372,053 円
③純収益　①－②	5,047,006 円
④建物等に帰属する純収益	4,590,590 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	456,416 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	433,139 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,000 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,492,922 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
つくば 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

つくば 5-6

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　土田　達雄

印

TEL.

鑑定評価額

12,000,000 円

１㎡当たりの価格

27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	つくば市大曽根字宿西２９９９番１				②地積　(㎡)	433 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、一般住宅等の混在する既成商業地域	北9m市道	水道、下水	つくば 7.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 440 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

つくば駅北方

7.7km

法令

規制

近商

⑤地域要因の将
　来予測

商業施設の大型化等の影響により、繁華性が低く衰退傾向にある。今後も地価は下落基調で推移するものと予測
する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はつくば市を中心として隣接する土浦市等の商業地域である。需要者の中心は地元企業及び個人事業主等の
自己利用者が中心となる。商業地は郊外の大型店への顧客流出により、旧来の商業地である近隣地域の繁華性は低下傾
向にある。土地は標準画地の４４０㎡当り１，２８０万円程度が中心と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する地域は既成商業地であり、投資採算、利回りを重視した収益物件は殆ど見られず、取引は自用を目
的とする取引が中心であり、賃貸需要は少なく賃貸水準は低位のため収益価格は低位に求められている。よって、市場
性を反映した比準価格を標準とし、収益価格と比較考量の上、代表標準地規準価格との均衡にも留意して鑑定評価額を
上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　石岡 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 42,400 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[103.0]

100
[147.7]

[100.0]
100

27,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

つくば駅及び研究学園駅等の商業中心部では
地価は新型コロナの影響が僅かに見られ上昇
率が縮小、一方郊外部においては弱含み傾向
で推移している。

商業施設の大型化等の影響により旧来の商業
地域の繁華性は低下傾向にあり、地価は弱含
みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

つくば 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ３公示） -137	つくば市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西30m県道、北東6m、二方路		２住居地区計画等萱丸地区 (60,200)
b	つくば（Ｒ３公示） -425	つくば市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		近商 (72,184)
c	Ｒ３公示（土浦） -16	土浦市		更地	（　）	ほぼ台形	北20m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ３土浦 -14	土浦市		更地	（　）	台形	南東4m市道、中間画地		近商 (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,395	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	37,559	100 [ 127.6]	29,435	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,400
b	(　 ) 32,129	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	30,446	100 [ 107.6]	28,296		28,300
c	(　 ) 29,851	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	37,202	100 [ 124.3]	29,929		29,900
d	(　 ) 29,022	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	27,906	100 [ 104.9]	26,602		26,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +20.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,200 円／㎡]

つくば 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,416,431	1,369,438	5,046,993	4,590,590	456,403	（　0.9490） 433,126	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,492,667 円　　　　（　 19,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	433 ㎡	21.5 m x 21.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～３各階事務所フロア貸しを想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

階段等の供用部分を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	85.0	170.00	1,832	311,440	3.0	934,320
							0.0	0
2～ 2	事務所	200.00	90.0	180.00	1,526	274,680	3.0	824,040
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	87.5	350.00		586,120		1,758,360
								0

⑨年額支払賃料	586,120 円　×　12ヶ月　＝　 7,033,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,033,440 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 633,010 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,400,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,758,360 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,001 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,416,431 円　　　　（　 14,819 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ３公示）商　　　　-128	1,788 ( 1,687)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,788	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,837 円/㎡　月額支払賃料（　 1,832 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ３公示）商　　　　-146	2,022 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,022
c	つくば（Ｒ３公示）商　　　　-149	1,702 ( 1,697)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,702

つくば 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	261,200 円	65,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	281,338 円	7,033,440　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 89,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 607,200 円	65,300,000　×　　 60.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	65,300 円	65,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,300 円	65,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,369,438 円　（　　　　　　 3,163 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,590,590 円（　　　　　 10,602 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,416,431 円
②総費用	1,369,438 円
③純収益　①－②	5,046,993 円
④建物等に帰属する純収益	4,590,590 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	456,403 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	433,126 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,000 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,492,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,600 円／㎡）