鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

つくば 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ３公示） -87	つくば市		更地	（　）	ほぼ長方形	南30m国道、北9m、二方路		近商地区計画等萱丸地区 (80,200)
b	つくば（Ｒ３公示） -501	つくば市		更地	（　）	不整形	北東8m市道、南東6m、南西6m、三方路		１住居地区計画等 (70,200)
c	つくば（Ｒ３公示） -448	つくば市		更地	（　）	正方形	南東16m国道、南西6m、角地		２住居高度地区3種文教地区３種 (70,200)
d	つくば（Ｒ３公示） -362	つくば市		更地	（　）	長方形	南西30m県道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
e	つくば（Ｒ３公示） -115	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m国道、北西6m、二方路		１住居地区計画等島名・福田坪地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,555	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	68,191	100 [ 82.5]	82,656	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	83,500
b	(　 ) 73,684	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	79,487	100 [ 90.2]	88,123		89,000
c	(　 ) 127,511	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	123,797	100 [ 143.8]	86,090		87,000
d	(　 ) 50,587	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,587	100 [ 59.5]	85,020		85,900
e	(　 ) 53,307	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	50,769	100 [ 55.6]	91,311		92,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -50.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,700 円／㎡]

つくば 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,021,918	5,268,765	18,753,153	16,028,400	2,724,753	（　0.9490） 2,585,791	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	50,701,784 円　　　　（　 62,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	350.00	Ｓ4	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	813 ㎡	23.5 m x 34.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階事務所

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	80.0	280.00	2,067	578,760	5.0	2,893,800
							0.0	0
2～ 2	事務所	350.00	90.0	315.00	1,750	551,250	3.0	1,653,750
							0.0	0
3～ 4	事務所	350.00	90.0	315.00	1,650	519,750	3.0	1,559,250
							0.0	0
～

～

計		1,400.00	87.5	1,225.00		2,169,510		7,666,050
								0

⑨年額支払賃料	2,169,510 円　×　12ヶ月　＝　 26,034,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,034,120 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,082,730 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,951,390 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,666,050 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 70,528 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,021,918 円　　　　（　 29,547 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ３公示）商　　　　-130	2,221 ( 2,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,227	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,076 円/㎡　月額支払賃料（　 2,067 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ３公示）商　　　　-140	2,469 ( 2,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,078
c	つくば（Ｒ３公示）商　　　　-139	2,306 ( 2,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,922

つくば 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,140,000 円	228,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,041,365 円	26,034,120　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 511,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,120,400 円	228,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	228,000 円	228,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	228,000 円	228,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,268,765 円　（　　　　　　 6,481 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	228,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,028,400 円（　　　　　 19,715 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,021,918 円
②総費用	5,268,765 円
③純収益　①－②	18,753,153 円
④建物等に帰属する純収益	16,028,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,724,753 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,585,791 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,181 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,701,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
つくば 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

つくば 5-2

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　海老澤　聡

印

TEL.

鑑定評価額

67,900,000 円

１㎡当たりの価格

83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	つくば市桜２丁目１４番４				②地積　(㎡)	813 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	専門学校ＲＣ4	中低層店舗を中心にアパートも見られる商業地域	南東16m市道、背面道	水道、ガス、下水	つくば 3.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 400 ｍ、西 20 ｍ、南 150 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地（４階程度）

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.5 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

つくば駅北方

3.8km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

背後に住宅地域を擁する幹線道路沿道の商業地として熟成しており、今後も現状程度で推移していくものと見込
まれる。コロナ禍による消費への影響は懸念されるが、マンション建設により周辺人口は増加傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内及び周辺自治体の商業地域の存する圏域に及ぶと判定した。需要者は地元の中小事業者及びチェー
ン店等が中心である。近隣地域の背後地は低層住宅地域であり熟成も進み、近隣地域の収益性を下支えしているが、コ
ロナ禍での消費へのマイナス影響も懸念される。取引の対象となる土地の規模は個別性が強く、需要の中心となる価格
帯の把握は困難であるが、上記の単価としての地価水準は概ね妥当で、単価と総額の関連も妥当と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、大学に近いテクノパーク桜内の商業地域である。商業地域においては収益性を重視する傾向にあるが、対
象標準地の存する地域では不動産賃貸に基づく収益性ではなく、店舗経営を行った場合の営業収益を重視する傾向が強
いことから、賃貸経営を想定している本件収益価格は説得力に劣る。したがって、本件では、代表標準地との検討を踏
まえ、市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　つくば 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 171,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[207.9]

[101.0]
100

83,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

つくば市の中心商業地は、エリアが狭く希少
性があり、底固く推移。路線商業地はほぼ横
ばいで安定的に推移している。コロナ禍の影
響は小さい。

テクノパーク桜内の幹線道路沿道の商業地域
で、事務所、飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ
。近年、幹線街路網の整備も進み、交通量は
やや増加。

地域内の商業地として、位置・規模等の個別
的要因に特段の変動はなく、競争力も標準的
である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +89.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

つくば 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ３公示） -87	つくば市		更地	（　）	ほぼ長方形	南30m国道、北9m、二方路		近商地区計画等萱丸地区 (80,200)
b	つくば（Ｒ３公示） -448	つくば市		更地	（　）	正方形	南東16m国道、南西6m、角地		２住居高度地区3種文教地区３種 (70,200)
c	Ｒ３公示（土浦）再 -23	土浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m市道、中間画地		商業 (90,500)
d	守谷ＳＫ公３（焼） -2	守谷市		更地	（　）	不整形	南25m国道、西6m、北6m、三方路		近商高度3種最高20m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,555	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	68,191	100 [ 81.3]	83,876	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	84,700
b	(　 ) 127,511	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	123,797	100 [ 141.9]	87,242		88,100
c	(　 ) 98,240	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	97,651	100 [ 112.2]	87,033		87,900
d	(　 ) 84,699	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 88.9]	95,274	100 [ 113.8]	83,721		84,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -31.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +48.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,300 円／㎡]

つくば 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,173,791	5,468,488	22,705,303	20,105,800	2,599,503	（　0.9490） 2,466,928	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	48,371,137 円　　　　（　 59,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	390.00	ＲＣ4	1,560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	813 ㎡	23.5 m x 34.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸、２～４階事務所部分貸

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

近隣地域の標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	390.00	90.0	351.00	1,953	685,503	5.0	3,427,515
							1.0	685,503
2～ 2	事務所	390.00	88.0	343.20	1,695	581,724	3.0	1,745,172
							1.0	581,724
3～ 3	事務所	390.00	88.0	343.20	1,645	564,564	3.0	1,693,692
							1.0	564,564
4～ 4	事務所	390.00	88.0	343.20	1,645	564,564	3.0	1,693,692
							1.0	564,564
～

計		1,560.00	88.5	1,380.60		2,396,355		8,560,071
								2,396,355

⑨年額支払賃料	2,396,355 円　×　12ヶ月　＝　 28,756,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,380.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,756,260 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,437,813 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,318,447 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,560,071 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 81,321 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,396,355 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 774,023 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,173,791 円　　　　（　 34,654 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくば（Ｒ３公示）商　　　　-126	2,295 ( 2,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	2,012	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,016 円/㎡　月額支払賃料（　 1,953 円/㎡）　基準階 1 F B
b	つくば（Ｒ３公示）商　　　　-139	2,306 ( 2,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	2,023
c	つくば（Ｒ３公示）商　　　　-149	1,702 ( 1,697)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,012

つくば 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	858,000 円	286,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	862,688 円	28,756,260　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 516,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,659,800 円	286,000,000　×　　 60.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	286,000 円	286,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	286,000 円	286,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,468,488 円　（　　　　　　 6,726 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	286,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,560.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,105,800 円（　　　　　 24,730 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,173,791 円
②総費用	5,468,488 円
③純収益　①－②	22,705,303 円
④建物等に帰属する純収益	20,105,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,599,503 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,466,928 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,034 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,371,137 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,500 円／㎡）