別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 つくば 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば 5-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　和野　雅 印  TEL.

鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市小野崎字千駄苅２９２番３外 ②地積 　(㎡) 2,187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1 店舗 Ｓ1 飲食店や商業施設が 連たんする路線商業 地域 南東34m国道、北東側道 水道、下水 つくば 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   350 ｍ、南   450 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  48.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     2,300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３４ｍ国道 交通 施設 つくば駅南西方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した路線商業地であり現状のまま推移するものと予測する。繁華性は高く商業地としては概ね安定的に推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくば市を中心として隣接する土浦市等の商業地域である。需要者の中心は地元企業、外食チェーン等の 自己利用者が中心となる。新規出店は借地によるものが多く見受けられるようになり、新たに土地を取得して出店する 体力のある需要者が少ないのが現状であるが、繁華性が高く一定の需要が認められる。市場の中心価格帯は画地規模に より様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 路線商業地であり、同種の商業地の事例より求めた比準価格は取引の実態を反映した精度の高い価格である。市街化調 整区域内に位置し自己利用を目的とした開発許可を前提とした土地取引が主であり収益還元法は適用しなかった。よっ て、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,500 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 76.6] [103.0] 100 80,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる商業環境の先行き不透明感 は強く、業種・地域に応じた地価への影響に 留意が必要である。 繁華性の高い国道沿いの路線商業地である。 商業地として熟成しており概ね安定的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -36.0 行政　　　　　　 +25.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％