鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

つくば -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ３公示） -8	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		２中専高度地区3種文教地区 (60,200)
b	つくば（Ｒ３公示） -395	つくば市		更地	（　）	長方形	南25m県道、中間画地		近商地区計画等 (80,200)
c	つくば（Ｒ３公示） -122	つくば市		更地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、北東6m、二方路		１中専高度地区3種文教地区 (60,200)
d	つくば（Ｒ３公示） -502	つくば市		建付地	（　）	不整形	西16m市道、南13m、東6m、三方路		２中専文教地区第２種高度地区 (70,200)
e	守谷ＫＮ公３ -5	守谷市		更地	（　）	長方形	北東17m市道、中間画地		商業 (80,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,532	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	183,801	100 [ 89.6]	205,135	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 189,072	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	189,072	100 [ 91.7]	206,185		212,000
c	(　 ) 224,966	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	219,282	100 [ 101.4]	216,254		223,000
d	(　 ) 166,374	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	170,793	100 [ 82.3]	207,525		214,000
e	(　 ) 263,278	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	268,807	100 [ 127.7]	210,499		217,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +24.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 215,000 円／㎡]

つくば -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		形状・規模・立地条件等の個別性からみて、最有効使用は分譲マンション用地であることから、投資採算性・収益性になじまないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

規模・形状・立地条件等を考慮しマンション適地と判定。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
7,721,739,138	6,581,010,964	12	460,000	22,413.68	270,000	26,288.72
⑧開発法による価格	1,140,728,174 円　　　　（　 208,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば -29　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
5,475 ㎡	㎡		㎡		㎡	5,475.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
2,725.22 ㎡	26,288.72 ㎡	21,891.86 ㎡	4,396.86 ㎡	22,413.68 ㎡	ＲＣ・14F 1B ( 254 戸) 88㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 49.8 ％）	（ 480.2 ％）	（ 399.9 ％）	（ 80.3 ％）	（ 85.26 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	47.7 ｍ 115.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		16.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

460,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 460,000 円／㎡　　×　　 22,413.68 ㎡　　＝　　　　 10,310,292,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 10,310,292,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 270,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 278,100 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 278,100 円／㎡　　×　　　 26,288.72 ㎡　　＝　　　　 7,310,893,032 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 10,310,292,800 円　　×　　　　　 8 ％　　＝　　　　 824,823,424 円

支出合計　④+⑤+⑥

8,135,716,456 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	23 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	32 ヶ月	販売収入(3期目)	32 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	309,308,784 円	( 3 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 276,181,813 円
	販売総額(2期)	721,720,496 円	( 7 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 586,325,731 円
	販売総額(3期)	9,279,263,520 円	( 90 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 6,859,231,594 円
収入合計		－	－	－	－	7,721,739,138 円
支出	建築工事費(1期)	1,462,178,606 円	( 20 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 1,343,011,050 円
	建築工事費(2期)	2,193,267,910 円	( 30 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,815,806,503 円
	建築工事費(3期)	3,655,446,516 円	( 50 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 2,702,106,065 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	494,894,054 円	( 60 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 454,560,189 円
	販売管理費(2期)	329,929,370 円	( 40 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 265,527,157 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	6,581,010,964 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	7,721,739,138 円　　－　　　　　　 6,581,010,964 円　　＝　　　　　 1,140,728,174 円 208,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
つくば -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

つくば -29

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　今泉　千恵

印

TEL.

鑑定評価額

1,150,000,000 円

１㎡当たりの価格

210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	つくば市竹園１丁目８番２				②地積　(㎡)	5,475 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:2.5	共同住宅ＲＣ15	共同住宅、店舗等が混在する住宅地域	南東16m市道、南西側道	水道、ガス、下水	つくば 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 80 ｍ、南 40 ｍ、北 240 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 48.0 ｍ、奥行　約　　 115.0 ｍ、規模　　 5,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

つくば駅　南方

600m

法令

規制

商業
(80,400)
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は駅より徒歩圏内で、マンション・店舗・事務所が連たんし、供給が少ないエリアである。マンション需
要も底堅く、今後も同様の傾向が続くと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 219,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 200,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＴＸ沿線・ＪＲ常磐線沿線の各駅徒歩圏内のマンションの立地する住宅地域。主たる需要者は首都圏や
茨城県・隣接県等で開発事業を展開するマンション業者・デベロッパーである。対象地は駅徒歩圏内に存する利便性の
優るマンション敷地で、立地条件・容積率から商業地としての需要も見込める物件であり、新型コロナによる経済下揺
れリスクはあるものの需要は底堅いと推察。需要の中心価格帯は規模にもよるが、坪６０万台後半超えと思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は大規模地で最有効使用は高層共同住宅地である為、本件では取引事例比較法と開発法を適用した。比準価格は
本年３月以降に成約した価格牽連性のある取引事例について、代替競争関係に留意のうえ試算しており規範性が高い。
開発法による価格は対象地上に共同住宅を建築し分譲することを想定したもので開発業者による投資採算性を反映し説
得力が高い。よって、本件では両価格ともに精度は高いと判断し、２試算価格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市街地中心部は需要が底堅く地価は安定的だ
が、地価水準の低位な郊外部は需要は弱含み
で停滞。今後も新型コロナによる市場への影
響に注視が必要。

高額物件購入層による安定的な需要が見込め
、立地条件や規模等の希少性もある。当面の
間は地価は堅調と推察される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

つくば -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	つくば（Ｒ３公示） -121	つくば市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西8.5m、南西6m、三方路		１中専高度地区3種文教地区 (60,200)
b	つくば（Ｒ３公示） -8	つくば市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		２中専高度地区3種文教地区 (60,200)
c	つくば（Ｒ３公示） -395	つくば市		更地	（　）	長方形	南25m県道、中間画地		近商地区計画等 (80,200)
d	つくば（Ｒ３公示） -502	つくば市		建付地	（　）	不整形	西16m市道、南13m、東6m、三方路		２中専文教地区第２種高度地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 204,276	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	203,061	100 [ 94.6]	214,652	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	221,000
b	(　 ) 184,532	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	183,801	100 [ 85.1]	215,982		222,000
c	(　 ) 189,072	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	189,072	100 [ 91.0]	207,771		214,000
d	(　 ) 166,374	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	170,793	100 [ 80.9]	211,116		217,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 219,000 円／㎡]

つくば -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		形状・規模・立地条件等の個別性からみて、最有効使用は分譲マンション用地であることから、投資採算性・収益性になじまないため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

規模・形状・立地条件等を考慮しマンション適地と判定

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
7,640,377,144	6,544,349,893	12	455,000	22,413.68	271,000	26,288.72
⑧開発法による価格	1,096,027,251 円　　　　（　 200,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

つくば -29　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
5,475 ㎡	㎡		㎡		㎡	5,475.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
2,725.22 ㎡	26,288.72 ㎡	21,891.86 ㎡	4,396.86 ㎡	22,413.68 ㎡	ＲＣ・14F 1B ( 254 戸) 88㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 49.8 ％）	（ 480.2 ％）	（ 399.9 ％）	（ 80.3 ％）	（ 85.26 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	47.7 ｍ 115.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		16.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

455,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 455,000 円／㎡　　×　　 22,413.68 ㎡　　＝　　　　 10,198,224,400 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 10,198,224,400 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 271,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 279,130 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 279,130 円／㎡　　×　　　 26,288.72 ㎡　　＝　　　　 7,337,970,414 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 10,198,224,400 円　　×　　　　　 8 ％　　＝　　　　 815,857,952 円

支出合計　④+⑤+⑥

8,153,828,366 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	24 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	32 ヶ月	販売収入(3期目)	32 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	305,946,732 円	( 3 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 275,749,790 円
	販売総額(2期)	713,875,708 円	( 7 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 579,952,625 円
	販売総額(3期)	9,178,401,960 円	( 90 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 6,784,674,729 円
収入合計		－	－	－	－	7,640,377,144 円
支出	建築工事費(1期)	1,467,594,083 円	( 20 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 1,360,753,234 円
	建築工事費(2期)	1,467,594,083 円	( 20 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,215,021,141 円
	建築工事費(3期)	4,402,782,248 円	( 60 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 3,254,536,638 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	489,514,771 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 453,878,096 円
	販売管理費(2期)	326,343,181 円	( 40 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 260,160,784 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	6,544,349,893 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	7,640,377,144 円　　－　　　　　　 6,544,349,893 円　　＝　　　　　 1,096,027,251 円 200,000 円／㎡