別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 つくば -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -28 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　土田　達雄 印  TEL.

鑑定評価額 3,800,000 円  １㎡当たりの価格 9,420 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市神郡字上町９８番１ ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の農家住宅、 一般住宅の混在する 住宅地域 西4.5m県道 水道、下水 つくば 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 2,600 ｍ、西 1,400 ｍ、南 4,100 ｍ、北 2,300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ県道 交通 施設 つくば駅北方 15.0km 法令 規制 ｢調区｣  ⑤地域要因の将 　来予測 区域指定された旧来からの農家集落地域であり今後も現状の住環境を維持するものと予測する。駅からの距離も あり発展要因はみられず地価は今後も僅かであるが下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,420 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくば市及び隣接市の旧来の住宅地域である。需要者の中心は地縁的関係を有するつくば市北部の居住者 が殆どを占めており、需要は限定的である。古くからの既成住宅地域のため市場性は低く地価も下落が続いている。需 要の中心となる価格帯は、標準的画地の４００㎡で３８０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近隣地域と同様のつくば市内の農家集落地域等における５事例より算出した。市街化調整区域のためアパー ト等の収益物件が存しないため収益価格は試算しない。よって、市場性を充分反映した比準価格をもって鑑定評価額を 上記の通り決定した。尚、当該評価額は代表標準地を規準とした価格と０．６％の開差であり、充分均衡が保たれてい る。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくば -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,600 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [154.9] [100.0] 100 9,360  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,480 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくば市中心市街地、ＴＸ沿線の住宅地域の 需要は底堅い。市郊外部既存集落は横這いも しくは下落傾向で推移。新型コロナの影響は 殆ど見られない。 人口流出、高齢化が顕在化しつつあり、農家 集落地域の特性から、売却困難な状況が出始 めており僅かであるが地価の下落が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％