別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 つくば -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -27 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ 印  TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市今鹿島字下屋敷東２４９８番１外 ②地積 　(㎡) 1,234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ1 農家住宅、事業所、 店舗等の混在する住 宅地域 西12.5m県道 水道、下水 研究学園 7.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南   900 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２．５ｍ県道 交通 施設 研究学園駅北西方 7.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに農家住宅や事業所等が建ち並ぶ集落地域であり、当面は現状のまま推移し、新型コロナの影響も現時 点では小さく、需要も住宅に限られないものの弱含みであり、地価は当面、微減傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくば市内の集落地域や郊外の沿道地域を中心とする地価水準の低い住宅地域一帯。需要者の中心は地縁 的関係を有する住宅用地取得者や自己営業用の事業者が大半であり、同一需給圏外からの需要は少ない。新型コロナの 影響は小さいものの、需要も限定的であるため、地価は依然として弱含み傾向である。需要の中心価格帯は、土地は３ ００坪程度で１，５００万円前後で、新築戸建住宅については供給が少なく、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は店舗や事業所も見られる県道沿いの集落地域に位置し、近隣地域周辺ではアパート等の賃貸用不動産は少 なく、店舗や事業所も自己営業が大半である。賃貸需要が乏しく賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用を 見送った。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、価格判定の指標と成りうる取引事例を広域的に収集して 試算した、市場性を反映して実証的な比準価格を中心に総合的に比較調整の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくば -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,600 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [100.0] 100 15,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくば市は人口増加中で、研究学園地区・Ｔ Ｘ沿線地区では需給動向は堅調に推移。コロ ナ禍の影響も小さいが、旧市街地・集落部で は市場は弱含み。 県道沿いの集落地域で、沿道地域として用途 の多様性はあるが、需要も地縁的関係者が主 体であり限定的なため、地価は微減傾向が続 いている。 規模・形状ともに地域において標準的な中間 画地であり、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％