別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 つくば -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -25 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　石上　康夫 印  TEL.

鑑定評価額 7,360,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市高須賀字谷口５０番１ ②地積 　(㎡) 708   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等の混在する住宅地 域 南5m市道 水道 万博記念公園 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   600 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       710 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 万博記念公園駅　西方 4.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅地域として従来から安定的に推移してきた地域である。居住環境は変動要因が見当たらないため今後も 現状を維持していくと見込まれる。地価は市場が限定的で需要も乏しいため下落傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくば市郊外の農家住宅地域と古くからの住宅地域に及ぶと判定した。需要者の中心は圏内の居住者又は 地縁血縁関係者である。日常生活の利便性が悪く、また古くからの住宅地域で近隣関係が密接であるため、都市部や外 部からの購入希望者は見られない。需要者層が限定され、数も少ないため地価の下落傾向が続いている。需要の中心と なる価格帯は取引が少なく把握は困難であるが、土地で総額７５０万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅地域で、従来より持ち家志向が強くアパート等の収益物件は見当たらず賃貸市場が形成さ れていないため、収益還元法は適用しなかった。自己使用目的の取引が中心で、学園地区の西側において多数の事例が 採用できたので、比準価格は地域の実態を反映した価格と言える。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくば -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,600 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [140.3] [100.0] 100 10,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅徒歩圏の環境良好な住宅地域はコロナ禍で も需要は堅調で地価も強含みであるが、郊外 の住宅地域は需要が乏しく地価は下落傾向が 続く。 学園都市中心部から離れたところに位置古く からの住宅地域である。利便性が良くないた め需要が乏しく地価は下落傾向が続いている 。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％